大約一個月前,部份大型銀行分別調高最優惠利率計劃0.1厘及銀行同業拆息計劃0.25厘按息。上周初開始,各中小型行開始跟隨加按息,現時只剩下少量細行未有跟隨。

轉按最後機會

在兩年多前,銀行開始調升按息,普遍以細P減2.5厘或大P減2.75厘,即實際息率2.5厘為拆息計劃的鎖息上限,該批客戶早前剛好以差不多的按息轉按,如未及時申請轉按的,要把握未來一兩周的時間申請。

加息周期

香港時間上周四凌晨,美國宣布加息0.75厘,本港有大型銀行在當日早上隨即宣佈加息0.125厘,其他銀行亦於星期五跟隨,是繼2018年9月底加息一次、其後減息,本港再一次進入加息周期。坊間預計,美國這次仍會大幅加息,本港的最優惠利率仍有上調空間。

減壓測

以上調升按息及最優惠利率,都算是預期發生的事情,上周最「爆」的消息是金管局將還款能力壓力測試調低1厘。於2013年2月,金管局因應未來按揭利率上升而將還款能力壓力測試由「加2厘」調升至「加3厘」,當時普遍的按揭利率是2.15厘。在上周五,各大銀行上調最優惠利率0.125厘後,部份按揭計劃的實際按息已達2.875厘,比2013年時已上升0.725厘。

減壓測的影響

以現時按息、30年供款、100萬元貸款額計,壓測「加2厘」與「加3厘」的最低入息要求分別是8,820元及9,859元,相差約一成。

過去幾周的加息後減壓測消息,購買了樓花而未上會的買家心情如坐過山車。以同一筆收入的借款人來說,單計銀行加息將借少約4%按揭貸款,放寬壓測後又可多借約10%,一來一回,比起之前還可多借約7%貸款。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20220927/1000915/專欄-子非魚-加息及減壓測-非魚論市

20220927headline daily

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