美國展開加息周期,香港銀行調升封頂利率,到近日正式上調最優惠利率(P),香港樓價終於迎來顯著調整,市場充斥着二手劈價新聞,個別成交甚至低估價10%至20%,部分當年搶手的新盤樓花,於辣招鬆綁後業主都蝕賣,而更讓人擔心的是申請了發展商按揭的業主。

買家認購新盤樓花時務求借到盡,很多會透過申請發展商二按或 「呼吸 Plan」,當中的盤算是先享受發展商按揭首兩年的低息蜜月期,其後可以轉按至銀行「甩走」發展商按揭,享受銀行低息。

但美夢未必一定會成真  ── 當物業估價跟隨市況下跌,甚至低過最初買入價時,能否輕易轉按至銀行?

舉一個例子,西營盤藝里坊 ·1號一個中層單位面積 282 呎, 2019 年以905 萬元成交,發展商二按可以借足9成,首36 個月利率為P減 2厘,其後為P減1厘至P加1厘,現時實際利率高達4至6厘。

住宅項目於2022年初正式入伙,當時很多業主已經「甩走」發展商二按並轉按至銀行; 但未有行動的業主可能錯失良機,原因是現時銀行估價已經跌至約765 萬元,跌幅接近兩成,未必間間銀行都可以照用買入價 905 萬元計算按揭成數。

退一步而言,就算銀行願意用買入價 905 萬元計算按揭成數,重做 8成按揭仍要闖過按揭保險公司一關; 而按揭保險公司為了減低貸款風險,也有機會用現時市價計算貸款額。如果最終借不足理想貸款額,業 主便需要補錢才可以「甩掉」發展商按揭,否則就要照供 P+1厘貴息。

收樓即轉按逃離估價風暴

過去住宅樓價就算調整,下調幅度都非常有限,故此那時候樓花收樓後,即使銀行估價比買入價略低,都容易說服銀行以買入價計算按揭貸款額「甩掉」發展商二按。但現時情況有點複雜 ── 首先是估價偏離太遠,其次是二手市場開始有成交,不少也是蝕讓收場,這些成交主導了估價,銀行較難有酌情權以買入價計算按揭成數。

故此,如果新盤收樓後需要轉按去「甩掉」發展商按揭,一收樓要即刻做,不要拖。因為屆時未出現二手成交的話,就算銀行內部調低了估價,要爭取買入價計算按揭都有走盞位; 但當二手成交海量出現,估價基本上沒有「講數」空間。

再舉個例子,同一屋苑藝里坊 •2號一個高層 254 呎單位,原成 交755 萬元,盡管單位比上期單位細,但客戶仍然可以用買入價轉按 「甩掉」發展商按揭,因為剛剛滿2年可以轉按,其時屋苑未有二手成交,銀行估價較有彈性。

最後,有業主可能會問 ── 如果沒有申請發展商按揭,並以建期方式支付,到收樓時若果估價出現下跌,能否以買入價申請按揭? 其實新買物業銀行一般可以用合約價計算,前提是估價下跌不超過2成。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3368744

呼吸Plan轉按

 

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