失轉按時機一招救「呼吸Plan」苦主【星之谷專欄

美國展開加息周期，香港銀行調升封頂利率，到近日正式上調最優惠利率(P)，香港樓價終於迎來顯著調整，市場充斥着二手劈價新聞，個別成交甚至低估價10%至20%，部分當年搶手的新盤樓花，於辣招鬆綁後業主都蝕賣，而更讓人擔心的是申請了發展商按揭的業主。

買家認購新盤樓花時務求借到盡，很多會透過申請發展商二按或「呼吸 Plan」，當中的盤算是先享受發展商按揭首兩年的低息蜜月期，其後可以轉按至銀行「甩走」發展商按揭，享受銀行低息。

但美夢未必一定會成真 ── 當物業估價跟隨市況下跌，甚至低過最初買入價時，能否輕易轉按至銀行?

舉一個例子，西營盤藝里坊 ·1號一個中層單位面積 282 呎， 2019 年以905 萬元成交，發展商二按可以借足9成，首36 個月利率為P減 2厘，其後為P減1厘至P加1厘，現時實際利率高達4至6厘。

住宅項目於2022年初正式入伙,當時很多業主已經「甩走」發展商二按並轉按至銀行; 但未有行動的業主可能錯失良機，原因是現時銀行估價已經跌至約765 萬元，跌幅接近兩成，未必間間銀行都可以照用買入價 905 萬元計算按揭成數。

退一步而言，就算銀行願意用買入價 905 萬元計算按揭成數，重做 8成按揭仍要闖過按揭保險公司一關; 而按揭保險公司為了減低貸款風險，也有機會用現時市價計算貸款額。如果最終借不足理想貸款額，業主便需要補錢才可以「甩掉」發展商按揭，否則就要照供 P+1厘貴息。

收樓即轉按逃離估價風暴

過去住宅樓價就算調整，下調幅度都非常有限，故此那時候樓花收樓後，即使銀行估價比買入價略低，都容易說服銀行以買入價計算按揭貸款額「甩掉」發展商二按。但現時情況有點複雜 ── 首先是估價偏離太遠，其次是二手市場開始有成交，不少也是蝕讓收場，這些成交主導了估價，銀行較難有酌情權以買入價計算按揭成數。

故此，如果新盤收樓後需要轉按去「甩掉」發展商按揭，一收樓要即刻做，不要拖。因為屆時未出現二手成交的話，就算銀行內部調低了估價，要爭取買入價計算按揭都有走盞位; 但當二手成交海量出現，估價基本上沒有「講數」空間。

再舉個例子，同一屋苑藝里坊 •2號一個高層 254 呎單位，原成交755 萬元，盡管單位比上期單位細，但客戶仍然可以用買入價轉按「甩掉」發展商按揭，因為剛剛滿2年可以轉按，其時屋苑未有二手成交，銀行估價較有彈性。

最後，有業主可能會問 ── 如果沒有申請發展商按揭，並以建期方式支付，到收樓時若果估價出現下跌，能否以買入價申請按揭? 其實新買物業銀行一般可以用合約價計算，前提是估價下跌不超過2成。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝