樓市下行,劈價盤湧現,部分置業人士將目光投向唐樓,除了樓價相對便宜外,亦可享受較為寬敞的居住環境,一旦遇上獲發展商或政府高價收購重建,隨時有意外驚喜。

原則上唐樓的按揭申請,與普通私樓沒有分別,不過唐樓買家要留意單位的樓契是否完整,而一旦發現唐樓有維修令、僭建物或劏房,會影響敍造按揭。

「買樓最怕唔見契」,尤其是舊樓業主更容易遺失部份的樓契,業主需委託律師從土地註冊處補回樓契,獲對家律師同意物業有良好業權 (good title),銀行才會接受補契樓的按揭。

缺良好業權證明 有機會被踢契

惟並非每單交易都如此順利,試過有一宗個案,上手業主授權他人賣樓,現時的業主因未有將該份授權書放入土地註冊處,到業主再賣樓時,因欠缺該份授權書,被買家律師質疑其身份,並不願意為物業給予良好業權,結果新買家申請按揭亦觸礁。

另一方面,唐樓樓齡高,維修無可避免。所以買家申請按揭時,亦要了解清楚物業或大廈有沒有由屋宇署發出的維修令或清拆令。

如果需要清拆的僭建物是屬於單位,例如只是簷篷,只要貸款人承諾清拆,一般都不會影響按揭申請。

惟有些銀行較為保守,或會扣減按揭成數,或者需要待僭建物拆除後,才批出按揭。

至於在公共地方的維修令,則視乎大廈的業主立案法團有沒有處理,如沒有跟進或根本沒有法團,按揭申請會較為困難。

還有一個比較特殊的情況,就是維修令於簽約後至成交期之前出現,有較為嚴謹的銀行會即時剎停按揭放款。

因此,買家應盡量排除這些風險,除了事前於進行土地查冊外,亦可詢問大廈管理處或法團,以及到屋宇署的網站,查閱是否有維修或驗樓公告。

在簽臨約時,亦可列明一旦成交前有屋宇署書面命令出現,買家有權延遲成交,保障買家不會因維修令突然出現,被銀行拒批按揭而「揦手唔成勢」。

轉按套現撞正發展商收樓

另外,唐樓業主申請轉按套現時,比較其他物業亦有需要注意的地方。

曾經有個案在申請轉按期間,發展商派人來收樓,雖然只是初步協商,業主仍擔心會否影響按揭程序。

遇上這個情況,有銀行會以土地查冊的文件為準。

倘若當中沒有紀錄,按揭申請可以如常進行,銀行通常會在成交前多做一次查冊,一旦收購事宜已經記錄在案,銀行亦會拒絕發放按揭貸款。

無論是置業按揭,或是轉按套現,申請人都要謹記,唐樓成交不多,銀行有機會估價不足,當估價低於申請人的買入價,而銀行以估價計算按揭成數,變相申請人就要抬錢支付更多首期,才能夠成功「上車」。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/買唐樓博重建-按揭盲點了解先-子非魚-383717/

經一20221017

經濟一週專欄

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