香港近期股、樓齊跌,大家心情難免受到影響。一眾業主打開樓盤成交網站,看到同一屋苑的單位成交價接連下挫,更「食龍肉都無味」。不過即使有遠低於市價的成交,也未必完全反映市場的真實情況,因為部分交易可能是業主為物業甩名或轉讓予近親的操作,為此,業主要學懂如何分別哪些交易才是真正的成交。

市場上,有不少用名交易都是近親轉讓業權,例如由夫婦二人將聯名物業的一半業權「賣」給其中一方,藉以騰出「首置人頭」去再買入第二層樓,避免要繳付15%的從價印花稅 (AVD)。

同時,這些近親轉讓的交易不會牽涉實際金錢來往,但須有交易價格以釐定印花稅,為了慳稅,買賣雙方均會盡量壓低價錢,故不時有一些遠低於市價的物業交易。

一般而言,近親轉讓業權有三類個案,其中一種就上文提及,由夫婦聯名持有物業,甩名予其中一方,這個情況在查證時較為簡單,只需要在土地查冊 (land search) 時,確認到單位買方同時也是賣方其中一位業主,則屬於近親「甩名」。

查冊中出現送讓契

另一個情況則是送契樓,即以送贈形式轉贈物業。

這種交易方式比較少見,除了因為零元交易有機會被稅局以市價追討印花稅外,亦會有業權風險。

基本上五年內不能承造按揭,即使五年後有銀行願意承做按揭,收取的利率都會較高。

而分辨物業是否送契樓,亦可在土地註冊處查冊,如條文中出現「送讓契」(deed of gift)一詞,便表示物業是送契樓。

然而,即使是assignment (轉讓契),如consideration (代價) 一項沒有填上銀碼,或只寫上「NIL」,也可肯定物業是以送贈形式轉讓。

買賣律師身分露端倪

最後一種類型,就是業主一轉一的交易,即由原業主A轉讓給新業主B。這類個案中,即使兩人姓氏相同,都未必能肯定是近親轉讓。

相對起前文所述的兩種情況,這樣一轉一的交易,在查核時會比較繁複。

要先確認買賣雙方委託的律師身分,因為買方與賣方如有血緣、婚姻或領養關係,雙方均可由同一位律師代表;否則,就需要由另一位律師代表,不過這樣就勾出契約文件會較多,相對查冊的費用亦會較高。

另外,近親的物業轉名,雖然會視作一般買賣去處理,但田土廳中不會註買賣合約,而只會註轉讓契,如果在田土廳中沒有見到物業的買賣合約,則可以肯定交易是近親轉讓。

至於真實的成交,可以參考經傳媒報道的個案,當中會交代賣樓原因、議價過程,通常是記者根據知情人士提供的資料而撰寫,可信性會較高。

清楚分辨物業低價成交背後的原因,毋須人云亦云,對自己的物業,自然也能夠作出更精明的決定。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/揭物業低價交易原因-3類近親轉讓大起底-384907/

經一20221024

經濟一週專欄

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