香港近期股、樓齊跌,大家心情難免受到影響。一眾業主打開樓盤成交網站,看到同一屋苑的單位成交價接連下挫,更「食龍肉都無味」。不過即使有遠低於市價的成交,也未必完全反映市場的真實情況,因為部分交易可能是業主為物業甩名或轉讓予近親的操作,為此,業主要學懂如何分別哪些交易才是真正的成交。
市場上,有不少用名交易都是近親轉讓業權,例如由夫婦二人將聯名物業的一半業權「賣」給其中一方,藉以騰出「首置人頭」去再買入第二層樓,避免要繳付15%的從價印花稅 (AVD)。
同時,這些近親轉讓的交易不會牽涉實際金錢來往,但須有交易價格以釐定印花稅,為了慳稅,買賣雙方均會盡量壓低價錢,故不時有一些遠低於市價的物業交易。
一般而言,近親轉讓業權有三類個案,其中一種就上文提及,由夫婦聯名持有物業,甩名予其中一方,這個情況在查證時較為簡單,只需要在土地查冊 (land search) 時,確認到單位買方同時也是賣方其中一位業主,則屬於近親「甩名」。
查冊中出現送讓契
另一個情況則是送契樓,即以送贈形式轉贈物業。
這種交易方式比較少見,除了因為零元交易有機會被稅局以市價追討印花稅外,亦會有業權風險。
基本上五年內不能承造按揭,即使五年後有銀行願意承做按揭,收取的利率都會較高。
而分辨物業是否送契樓,亦可在土地註冊處查冊,如條文中出現「送讓契」(deed of gift)一詞,便表示物業是送契樓。
然而,即使是assignment (轉讓契),如consideration (代價) 一項沒有填上銀碼,或只寫上「NIL」,也可肯定物業是以送贈形式轉讓。
買賣律師身分露端倪
最後一種類型,就是業主一轉一的交易,即由原業主A轉讓給新業主B。這類個案中,即使兩人姓氏相同,都未必能肯定是近親轉讓。
相對起前文所述的兩種情況,這樣一轉一的交易,在查核時會比較繁複。
要先確認買賣雙方委託的律師身分,因為買方與賣方如有血緣、婚姻或領養關係,雙方均可由同一位律師代表;否則,就需要由另一位律師代表,不過這樣就勾出契約文件會較多,相對查冊的費用亦會較高。
另外,近親的物業轉名,雖然會視作一般買賣去處理,但田土廳中不會註買賣合約,而只會註轉讓契,如果在田土廳中沒有見到物業的買賣合約,則可以肯定交易是近親轉讓。
至於真實的成交,可以參考經傳媒報道的個案,當中會交代賣樓原因、議價過程,通常是記者根據知情人士提供的資料而撰寫,可信性會較高。
清楚分辨物業低價成交背後的原因,毋須人云亦云,對自己的物業,自然也能夠作出更精明的決定。
子非魚
https://www.edigest.hk/樓市/揭物業低價交易原因-3類近親轉讓大起底-384907/
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭