不少人誤會了買賣物業賺取的差價需繳付物業稅,事實上,物業稅只會計算租金收入,而買賣物業獲得的利潤則應以利得稅計算。當徵收利得稅時,稅局會考慮買賣物業間的年期、持有物業或動機作個別考慮。

公司持有物業

以公司持有的物業,在賣出時如錄得升幅,中間的差價將被計算作利潤。當以公司為單位計算利得稅時,可扣減有關開支,譬如裝修費、經紀佣金、為購買物業而支付的利息等。不過,稅局就扣減各種開支有一定的條款,在投資前可向會計師樓查詢,以免大失預算。

買公司持有物業

巿面上有些物業,本身屬公司持有,地產代理的廣告會標榜「可買公司」。在操作上,由於是購買公司股份而不是物業轉讓,並不需要支付物業轉讓有關的印花稅,包括從價印花稅、額外印花稅與買家印花稅等。由於物業屬公司內部資產並未有轉到第三方,在公司賬目而言並沒有產生盈利,因此亦不需要繳付因賺取買賣差價而衍生的利得稅。這種交易應按轉讓股份的金額,支付股權轉讓的印花稅,現時的稅率是買賣雙方各需繳付轉讓金額的0.13%,合共0.26%。
上述「買公司」的買家有三點需留意。第一,購入公司等於連同所有資產及負債一拼購入,必須找可靠的會計師樓及律師樓處理有關賬目及買賣手續。第二,將來如把物業轉售到第三方,而售價比該公司當年買入價高,就有機會要就有關利潤而繳付利得稅。第三,如想申請按揭的話,銀行一般只會接受持股量超過一半的股東作為擔保人,公司未成交就不能申請按揭,所以買家一般都需要full paid把公司轉讓完成了,才可申請按揭。

個人擁有物業

個人擁有的物業,假如在出售時獲得利潤,也有機會要支付利得稅。與公司持有物業相比,個人擁有物業相對有點「蝕底」,皆因無法像營運公司般扣除各種繁瑣開支,例如單位的裝修費、買賣時支付的經紀佣金等。

反對評稅

一般而言,在購入物業後三年內出售並錄得利潤的個案,被追收利得稅的機會較大。稅局在有疑問時會向業主發出物業買賣問卷,內容大致是物業買入 / 賣出的日期、金額、期間的開支等等。納稅人在收到問卷後,需於限期內填報,並同時向稅局書面呈報各種理由反對評稅。

假如出售物業目的是換貨,譬如自用物業換區或由細換大等,就需要向稅局呈交買、賣兩間物業的合約副本,亦要書面解釋兩者資金流的關係。如有其他特殊理由,例如賣樓移民、醫病、離婚或遇上財務困難等突發事項,亦可以提供有關單據或證明文件,以嘗試向稅局解釋。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20221028/1004611/專欄-子非魚-物業稅與利得稅-三-非魚論市

20221028headline daily

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