供樓是人身大事,「層樓欲供完」是不少業主的夢想。當贖回樓契,亦代表物業是完完全全屬於業主。近期香港開始加息,部分按揭貸款人為避免供樓利息開支大增,會「抬錢」提早完結供款期。不過業主在贖回樓契後並非可以「大安旨意」,必須要妥善保存,等待日後有需要時再做重按套現

要贖回樓契,一般都是經律師行處理,由律師行向銀行確認業主已還清所有按揭貸款後,將贖契文件註冊到土地註冊處,再向銀行索回樓契,然後交到業主手上。

費用約是2,000多元,需時快則一個多月;慢則兩個月。倘若業主想提前贖回樓契,應及早通知銀行,讓銀行有足夠時間在下一個還款日前「計好條數」,否則,有機會延誤贖契,令業主要平白多付一個月的利息。

贖回樓契後,高息戶口(Mortgage Link)會被取消,惟業主可以按自己需要隨時重按,毋須「過冷河」。

但申請人要注意的是,如果手持現樓契是退休人士,沒有收入,需要行資產審查,銀行只能做到2成半至4成按揭,若申請人有入息,600萬元或以下物業最高按揭則可達八成。另外,很多銀行處理現契重按時,都需要驗樓。

違失樓契須本人宣誓

贖契後如何保管樓契?也是一大課題。業主可以將樓契存放銀行保險箱、律師樓或家中。

其中放在銀行保險箱就最為穩陣,惟每年需要繳交的保險箱費用由數千到數萬元不等。

有業主在銀行贖契後未有到律師樓取回,惟律師樓普遍只會幫客人存放短時間,及後如通知客人取回樓契未果,或收取客人的存契費用。

將樓契存放在家中,雖然毋須任何費用,但遺失或損毀的風險較高。

一旦樓契遺失,補救起來亦相當費時失事:業主需要到律師樓宣誓,製作俗稱影印契的「核證副本」(certified true copy),律師樓再會於田土廳註明,樓契遺失及補回的樓契為副本。

現契重按兩全其美

不過,近年有騙徒偽造虛假文件冒充業主成功申請按揭,自此銀行及律師樓對「核證副本」樓契更審慎,買家的律師樓有機會拒絕為樓契副本做良好業權(good title),導致銀行審批按揭觸礁。

更壞的情況是,有長者百年歸老後,後人繼承其物業時才發現樓契不全,由於原物業持有人已過身,不能宣誓,繼承人也不能代為宣誓,致物業變成無契樓,買家較難申請按揭,最終該繼承人需要大幅劈價,才獲買家承接物業。

如果業主在供完物業後,不贖回樓契,繼續存放於銀行,銀行有權每年會向業主收取2,500至14,500元的「存契費」,金額甚至會較使用保險箱的收費還要高。

若想兩全其美,既穩妥保存樓契,又可以慳錢,有業主就選擇重按,借取小額貸款,令樓契重新回到銀行手中,同時恢復高息戶口。業主可以將一半貨款存於高息戶口對沖;另一半則造定期收息,利息淨支出有機會少過存契費。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/現契樓按揭隨時做-一招完美保管樓契又慳錢|子非-1108354/

經一20221031

經濟一週專欄

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