環球經濟衰退陰霾及「息魔」來襲,香港樓市近期湧現大量劈價盤及蝕讓盤。不止如此,銀主盤數量也拾級而上,根據報道,今年銀主盤數量創13年新高,直逼金融海嘯時水平。不過,近期不少「筍盤獵人」正物色這些銀主盤,但憂心這類物業的業權問題及申請按揭風險。

事實上,銀行不會因為單位是銀主盤而調高按息或辣手批核按揭,和普通單位沒有大分別。其次,就算前業主曾經將物業抵押,做二按、三按,甚至十按,賣出價即使未能填補所有按揭貸款,債權人只能跟據優先次序收回貸款。譬如一按先收回貸款,有剩的輪到二按,再有剩的才到三按,如此類推。較後的債主如未能收款只能向前業主追收,與新買家無關。不過,仍有4個暗伏位要多加留意。

1. 樓契有問題 簽約後難挽回

普通物業如果樓契有問題或遺失了,在成交期內律師樓發現的話,可以終止交易並取回「大訂」。銀主盤則奉行「必買必賣」模式,簽了買賣合約後,就算之後律師樓發現樓契有問題,交易仍要繼續。

故此,在買銀主盤前,最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱,通常第一押記人在拍賣銀主盤前都容許準買家透過律師樓借契查閱。如果第一押記人是銀行,買家則不必擔心,因為樓契已由銀行保管中。

至於按揭,只要律師樓查契後發現沒有問題,並給與「良好業權」,銀行按揭便可以過關。銀行不會自行查契去批按揭,純粹相信律師樓會專業地核查。

2. 單位被起釘 或影響業權

買銀主盤其次要留意的是單位在土地註冊處有沒有被起釘。起釘分兩種,一種是釘人,一種是釘單位。釘人的業權負擔不會影響新買家,譬如一些民事訴訟,物業成交後這些釘也會消失。但如果是釘單位,是會影響新買家的業權及按揭,譬如因拖欠管理費、或者大廈維修費等等,因而被管理公司在單位上打釘。

要留意,如果是普通物業,這些釘是由前賣家支付,但銀主盤一般是會寫明所有物業的釘是由新買家負責。一般來說,這些費用都需要於成交時清還,由於該筆屬於欠款而不是「樓價的一部份」,銀行並不會就這筆費用計算按揭成數,新買家需預留足夠資金找清。

3. 成交期短 按揭審批要快

銀主盤成交期一般都按原訂日子實行,通常不能像普通物業般,在遇上問題後買賣雙方可商量後妥協延期。而且銀主盤成交期較短,大約1至2個月內便要完成,打算申請高成數按揭人士,需要找批核按揭夠快的銀行。

4. 成交價偏離市價 勢影響成數

最後,銀主盤價錢當然是劈得越深越好,但如果成交價偏離市價太遠,銀行仍有機會拒絕承按,因此,在出價前亦應先向銀行查詢。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

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