銀主盤撈底 留意4大伏位【星之谷專欄 – 經濟日報】

環球經濟衰退陰霾及「息魔」來襲，香港樓市近期湧現大量劈價盤及蝕讓盤。不止如此，銀主盤數量也拾級而上，根據報道，今年銀主盤數量創13年新高，直逼金融海嘯時水平。不過，近期不少「筍盤獵人」正物色這些銀主盤，但憂心這類物業的業權問題及申請按揭風險。

事實上，銀行不會因為單位是銀主盤而調高按息或辣手批核按揭，和普通單位沒有大分別。其次，就算前業主曾經將物業抵押，做二按、三按，甚至十按，賣出價即使未能填補所有按揭貸款，債權人只能跟據優先次序收回貸款。譬如一按先收回貸款，有剩的輪到二按，再有剩的才到三按，如此類推。較後的債主如未能收款只能向前業主追收，與新買家無關。不過，仍有4個暗伏位要多加留意。

1. 樓契有問題 簽約後難挽回

普通物業如果樓契有問題或遺失了，在成交期內律師樓發現的話，可以終止交易並取回「大訂」。銀主盤則奉行「必買必賣」模式，簽了買賣合約後，就算之後律師樓發現樓契有問題，交易仍要繼續。

故此，在買銀主盤前，最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記人在拍賣銀主盤前都容許準買家透過律師樓借契查閱。如果第一押記人是銀行，買家則不必擔心，因為樓契已由銀行保管中。

至於按揭，只要律師樓查契後發現沒有問題，並給與「良好業權」，銀行按揭便可以過關。銀行不會自行查契去批按揭，純粹相信律師樓會專業地核查。

2. 單位被起釘 或影響業權

買銀主盤其次要留意的是單位在土地註冊處有沒有被起釘。起釘分兩種，一種是釘人，一種是釘單位。釘人的業權負擔不會影響新買家，譬如一些民事訴訟，物業成交後這些釘也會消失。但如果是釘單位，是會影響新買家的業權及按揭，譬如因拖欠管理費、或者大廈維修費等等，因而被管理公司在單位上打釘。

要留意，如果是普通物業，這些釘是由前賣家支付，但銀主盤一般是會寫明所有物業的釘是由新買家負責。一般來說，這些費用都需要於成交時清還，由於該筆屬於欠款而不是「樓價的一部份」，銀行並不會就這筆費用計算按揭成數，新買家需預留足夠資金找清。

3. 成交期短 按揭審批要快

銀主盤成交期一般都按原訂日子實行，通常不能像普通物業般，在遇上問題後買賣雙方可商量後妥協延期。而且銀主盤成交期較短，大約1至2個月內便要完成，打算申請高成數按揭人士，需要找批核按揭夠快的銀行。

4. 成交價偏離市價 勢影響成數

最後，銀主盤價錢當然是劈得越深越好，但如果成交價偏離市價太遠，銀行仍有機會拒絕承按，因此，在出價前亦應先向銀行查詢。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

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