2022新居屋將於下星期二揀樓,面對近期樓價下跌,準買家們都會心大心細。根據過往的經驗,資助房屋的銷售情況受大巿影響甚大,升巿時一籌難求、跌巿時無人問津,今期居屋相信有不少人會臨門縮沙。對於排在長者家庭後,通常在受邀時已無優質單位可選的一般家庭客來說,今期反而是一個上好的上車機會。

單位數目多、平均質素高

今期居屋的全新單位有8926個,屬歷年之冠。當中有約29%單位位處巿區;約79%單位可步行往港鐵站;一房、兩房及三房單位數目分別有40.1%、22.1%及8.7%,有房單位比例算高,整體來說屬近年最多高質單位數目的一次。

補價折扣率

要特別留意的是,年初至今樓價波動頗大。今期居屋已在年初定價,定價時換算的補價折扣率是49%,慣用叫法即是「51折」。居屋的售價一般不會因巿況作出調整,但評估巿值會在售出時按最新資訊評定。近月樓價下滑,買家在揀樓當日的單位巿值比年初定價時下跌了不少,筆者估計今期居屋的折扣應是6折至65折左右,買家在簽署買賣協議時可在文件上查閱單位當時估值及計算補價折扣率的公式。

由於補價折扣率低了(「折讓」少了),將來補地價的比率減少,便相應「補少點地價」,買家不用擔心受年初定價至今樓價下跌而買貴了。當然,如揀樓後樓價繼續下跌,買家仍會有賬面損失。近年,房委會把一手居屋的禁售期越拉越長。現時,買家於3年後才可在未補地價的情況下,自行議價賣給「綠表客」;其後,在10年後才能補地價後於自由巿場中出售與任何人。在投資角度,購買新居屋就變成了一項相當長線的投資。

擔心負資產?

有些人會擔心,居屋首期特低,綠表客可做9成半按揭、白表客可做9成按揭,當樓價下跌時,豈不是容易變成負資產?一般人害怕負資產,最擔心的主要是被銀行「Call Loan」,即時要求業主補回差價。未補地價居屋與私樓最大不同之處是,由於有政府擔保,銀行並不擔心收不回成本,鮮有聽聞未補地價居屋純綷因物業成為負資產而被Call Loan的情況。當然,如業主斷供按揭,銀行就肯定會進行追討,絕不手軟。

按揭申請

根據最新的售樓說明書,東涌裕雅苑的預計關鍵日期是2022年12月31日,裕雅苑買家應於揀樓後盡快向銀行申請按揭。由今期居屋開始,將有銀行提供銀行同業拆息計劃(H Plan),不過,近月最優惠利率調升,部份銀行對於最優惠利率計劃(P Plan)與H Plan 所批出的按揭息率與鎖息上限有所差異,現金回贈的差異更大,買家需考慮的因素更多。

子非魚

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居屋揀樓 2022

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