特首李家超早前在其首份施政報告中提出,外來人才居港7年並成為香港永久性居民後,其購入並仍持有的首個住宅物業,可退還已繳付的買家印花稅 (BSD) 及新住宅印花稅,新措施或許會為香港樓市帶來新刺激。香港作為國際大都會,過去亦吸引不少外來人員在港置業落地生根,不少是內地人。他們在申請按揭時,貸款人是否持有香港身份證,以及收入來源是否屬於本地入息,都會影響其按揭成數和入息比率上限要求。
內地人成為香港永久居民,在港申請按揭當然與本地人無異;而沒有香港身份證,則最多只能申請六成按揭。
不論是否香港永久居民,只要其收入來源有超過五成並非來自香港,申請人的按揭成數就需要減一成:1,000萬元以下的自住物業,最多只能借到五成按揭,且貸款額不能超過400萬;至於樓價超過1,000萬元以上的,按揭貸款則最多只做到四成。
內地入息需計稅後收入
非本地收入人士如果不想被扣減一成的按揭,就要「認親認戚」。
只要提供到直系親屬在香港住址證明,並能夠以出世紙、結婚證書等去證實與該親屬之關係,就可獲豁免減一成的安排。
由於申請高成數按揭的物業必須為自住,故非本地收入人士仍可根據「買樓給家人住」的理由,向按揭保險公司申請高成數按揭,惟申請時可能需要提供很多文件,審批亦會較困難,按揭保險公司會質疑為何不由家人做業主。
在入息要求方面,銀行對於主要收入來源不在香港的申請人會比較嚴格。申請人每月供款不能超過月入四成,還要通過一旦加息2厘,每月供款不能超過月入五成的壓力測試。
如果是投資物業,非本地入息人士的相關比率更降至三成及四成。
要留意的是,在內地工作出糧會自動扣稅,惟僱傭合約中列出的有機會是「稅前薪酬」,部份銀行可能要求以稅後收入去計壓力測試,申請人或要出示「完稅證」,惟並非每一間銀行都是如斯操作。
行資產審批最多借4成
而除了運行入息審批外,對內地一些富豪而言,行資產審批方式來申請按揭會較容易,需要提供的文件亦較少,住宅按揭成數最多做到四成。
行資產審批,只能計申請人淨資產,包括現金、股票、外幣等,總額需要等於按揭樓宇的價值,才可以借盡按揭成數。
雖然有些銀行亦會把申請人在國內的物業視為淨資產,但這些物業不能有按揭在身,而且只能以估價的一半價值去計算。
值得一提的是,一些中港夫婦結婚後,即使其中一方未有香港身份證,若聯名買物業,只要是代表自己行事,仍可免BSD及雙倍印花稅 (DSD)「辣稅」,用較低的第二基準稅率計印花稅。
而若將來持香港身份的一方,甩名給內地的配偶,同樣免繳辣招稅,業主甩名後也可回復「首置」身份再買第二層樓。
子非魚
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