過去十年,按揭市場都集中在以港元拆息為基準的H按,而且利率非常相近。今年進入加息周期,但銀行按揭方案可算是五花八門,單單以H按為例,雖然各間銀行都是H+1.3%,但不同按揭方案封頂利率各有不同,高低位相差多達50點子,業主大可以尋寶。

以往按揭市場遊戲規則,通常是由大型銀行帶頭加息或減息,然後其他中小型銀行跟隨,按揭利率一般非常相近,分別只是在現金回贈率及其他優惠。

今天有銀行按揭業務採取差異化策略,對買樓申請按揭人士未嘗不是好事,畢竟最高息和最低息相差50點子,每100萬元貸款額每月供款可以相差272元,500萬元貸款額則相差千餘元,業主可以貨比三家,選擇最好的銀行。

對有意轉按的業主而言,這項市場變化顯得更重要。兩年前買樓按揭計劃一般都是H+1.3%、封頂利率為最優惠利率(P)減2.5%(或俗稱「大P」減2.75%),如果今天業主成功找到銀行提供這些按揭計劃,大可以轉按賺取現金回贈。

目前銀行一般現金回贈率都在2%以上,500萬元貸款額「轉一轉」可獲10萬元現金;如果物業估價仍然有水位,甚至可以順道套現,然後把資金放入較高息的定期存款,賺取可觀息差。現時1年期以上定期存款利率接近5厘,但按息仍然是3厘左右,轉按套現可以無風險賺取2厘息差。

銀行平均資金成本仍低

很多人會好奇:「現時按揭利率比定期存款利率還低,銀行會否蝕本?」首先,個別銀行推出較低按揭利率僅是市場推廣策略,相信只會存在一段短時間;其次是雖然港元拆息不斷上升,資金成本上漲,但銀行活期存款利率仍然接近零息。

在經濟不景氣下,市場貸款需求低迷,那些活期存款未必能完全借出,銀行索性以平息借給按揭申請人,藉此吸納新客戶「進駐」該銀行,好過資金閒置而未有採取任何動作。

另一方面,如果將活期存款利率、定期存款利率、銀行拆息等加權平均計算,銀行平均資金成本未必會太高,仍然有空間應付目前低按揭利率。

近期樓價下跌幅度約10%至15%,形成整體貸款額相應萎縮近15%,加上樓市交投淡靜,加息其實對銀行業務無甚幫助。當有一天銀行開始要調升活期存款利率時,才是真正意味着低按息環境告一段落,屆時按揭利率上升速度便會加快,故此現時是難得的轉按時機。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3411069

轉按時機 經濟日報

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