臨近年尾,不少打工仔都收到公司花紅。在按揭的角度,花紅可以提高貸款人的入息,對通過壓力測試有幫助,更有貸款人希望以花紅加人工去計算壓力測試,從而甩掉擔保人,做到「自己間屋自己按」。不過在甩擔保人的程序中,有不少中伏位要留意,業主應該事前計清楚,避免空歡喜一場。

一般而言,按揭貸款人在原行申請甩擔保人時,需要重新審批按揭,過程與新申請按揭一樣,不過通常可豁免罰息。

貸款人需提供新的入息證明文件,例如最近三個月銀行出糧紀錄、稅單、公司僱傭合約等,以確保貸款人有能力還款。部份銀行可能會以最新按揭計劃批核申請,及重新鎖定罰息期。

如果本身客人是首置,當初買入時如申請高成數按揭,當時可能動用了「免壓測」條款,但甩擔保人時就不再有優待,需要通過壓力測試,亦即是要計算在現水平按息再加2厘後,客人的每月供款是否不多於月入60%。

可喜的是壓測近月才由加3厘轉為加2厘,同樣入息的借款人,可獲批的按揭金額上限提升了不少。

按保公司計花紅有上限

那麼,在甩擔保人時,是否可以加入年終花紅去增加入息,從而通過壓力測試呢?

如果是九成按揭的客戶,銀行會每宗個案檢視,再決定是否將花紅計算為入息;若僱傭合約或糧單寫明有花紅,九成按揭也可把花紅計作入息。

其次,銀行一般會將客人的花紅以「最近兩年平均數」計算,假設今年的花紅是40,000元,去年卻沒有花紅,計算落去每月入息的金額就是20,000元(兩年花紅的平均數)再除以12個月,即約1,667元。

另外,如果是高成數按揭,需要經按揭保險公司審批,按保公司亦會接納花紅作為入息,一年有一年無的花紅,獲計算的機會就不大了。

即使獲批,亦有月薪3倍的計算上限,再除以24個月才是會被計算的每月入息,貸款人要計清楚所得的花紅是否足夠去甩擔保人。

再者,如果客人在甩擔保人時,兩年內曾轉工,舊公司花紅則不能計算在入息之內,申請高成數按揭時只能計算新工作的底薪及花紅。

如果最終壓測不過關,貸款人便需要保留擔保人,這樣會影響後者將來置業,擔保人會被視為本身已有按揭在身,如不經按保計劃,按揭最多只能做五成;相反,經按保計劃,借高成數按揭,按揭成數未受影響,但需要多付一些保費。

至於在供款與入息比率方面,置業人士借高成數按揭,而本身又有按揭擔保的話,最嚴謹的情況是供款與入息比率需降至35%;壓力測試則是45%。如果不經按保公司,供款與入息比率需降至40%;壓力測試是50%。

即使貸款人最後成功通過壓測甩擔保人,後者在置業時亦要留意,銀行需要一個月時間,才會在環聯上顯示原擔保人為「沒有mortgage count」,如果後者急於在一個月內,以首置身份買樓並申請按揭,需要出示銀行提供的甩擔保證明信。

現時有銀行會向原擔保人賦予「擔保責任期」,要求在甩擔保的三個月內若業主斷供,原擔保人都要負責,令後者在這段時間內做按揭,壓測亦需要計算所擔保的每月供款。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/甩擔保人要計清楚-花紅當收入3大中伏位-1116036/

經一20221205

經濟一週專欄

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