甩擔保人要計清楚 花紅當收入3大中伏位《星之谷專欄 – 經濟一週》

臨近年尾，不少打工仔都收到公司花紅。在按揭的角度，花紅可以提高貸款人的入息，對通過壓力測試有幫助，更有貸款人希望以花紅加人工去計算壓力測試，從而甩掉擔保人，做到「自己間屋自己按」。不過在甩擔保人的程序中，有不少中伏位要留意，業主應該事前計清楚，避免空歡喜一場。

一般而言，按揭貸款人在原行申請甩擔保人時，需要重新審批按揭，過程與新申請按揭一樣，不過通常可豁免罰息。

貸款人需提供新的入息證明文件，例如最近三個月銀行出糧紀錄、稅單、公司僱傭合約等，以確保貸款人有能力還款。部份銀行可能會以最新按揭計劃批核申請，及重新鎖定罰息期。

如果本身客人是首置，當初買入時如申請高成數按揭，當時可能動用了「免壓測」條款，但甩擔保人時就不再有優待，需要通過壓力測試，亦即是要計算在現水平按息再加2厘後，客人的每月供款是否不多於月入60%。

可喜的是壓測近月才由加3厘轉為加2厘，同樣入息的借款人，可獲批的按揭金額上限提升了不少。

按保公司計花紅有上限

那麼，在甩擔保人時，是否可以加入年終花紅去增加入息，從而通過壓力測試呢？

如果是九成按揭的客戶，銀行會每宗個案檢視，再決定是否將花紅計算為入息；若僱傭合約或糧單寫明有花紅，九成按揭也可把花紅計作入息。

其次，銀行一般會將客人的花紅以「最近兩年平均數」計算，假設今年的花紅是40,000元，去年卻沒有花紅，計算落去每月入息的金額就是20,000元（兩年花紅的平均數）再除以12個月，即約1,667元。

另外，如果是高成數按揭，需要經按揭保險公司審批，按保公司亦會接納花紅作為入息，一年有一年無的花紅，獲計算的機會就不大了。

即使獲批，亦有月薪3倍的計算上限，再除以24個月才是會被計算的每月入息，貸款人要計清楚所得的花紅是否足夠去甩擔保人。

再者，如果客人在甩擔保人時，兩年內曾轉工，舊公司花紅則不能計算在入息之內，申請高成數按揭時只能計算新工作的底薪及花紅。

如果最終壓測不過關，貸款人便需要保留擔保人，這樣會影響後者將來置業，擔保人會被視為本身已有按揭在身，如不經按保計劃，按揭最多只能做五成；相反，經按保計劃，借高成數按揭，按揭成數未受影響，但需要多付一些保費。

至於在供款與入息比率方面，置業人士借高成數按揭，而本身又有按揭擔保的話，最嚴謹的情況是供款與入息比率需降至35%；壓力測試則是45%。如果不經按保公司，供款與入息比率需降至40%；壓力測試是50%。

即使貸款人最後成功通過壓測甩擔保人，後者在置業時亦要留意，銀行需要一個月時間，才會在環聯上顯示原擔保人為「沒有mortgage count」，如果後者急於在一個月內，以首置身份買樓並申請按揭，需要出示銀行提供的甩擔保證明信。

現時有銀行會向原擔保人賦予「擔保責任期」，要求在甩擔保的三個月內若業主斷供，原擔保人都要負責，令後者在這段時間內做按揭，壓測亦需要計算所擔保的每月供款。

子非魚

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