常識告訴我們,買樓時就算買入價高於銀行估價,銀行一般都會以前者來計算按揭貸款額。惟準業主申請高達8成至9成高成數按揭時,按揭保險公司也會自行估價。若果買入價與估價兩者相差太大,原來按揭保險公司有機會向準業主索取單位相片,查證單位價格是否合理。業主遇到這些情況時,又應該如何處理呢?

過往樓市處於牛市週期時,就算按揭保險公司估價低於買入價,通常都會以後者為準。但近期由於樓市大幅度調整,尤其是過去兩個月入市的買家,由簽約到申請按揭,估價可能急跌,按揭保險公司或對估價轉趨保守,從而採取「行動」。

近期有位客人陳生(化名)申請高成數按揭買樓時,被按揭保險公司嫌銀行估價太高,因此要求客人提供室內照片,查閱有關單位是否涉及「靚裝」,因而擁有較高的銀行估價。

陳生擔心,若果最終按揭保險公司以估價計算按揭貸款額,而非以買入價計算,事情就會非常糟糕,因此他向另一間銀行及另一間按揭保險公司申請按揭,幸好今次沒有要求提供室內照片,按揭順利過關。

至於原按揭保險公司,陳生其實最終也有提供室內照片,由於裝修確實不俗,最後也有權以買入價計算按揭成數。

不同按保公司審批有差異

未來物業估價或繼續向下調整,幅度有機會大過樓價跌幅,所以準業主買樓申請按揭時,最好兩間按揭保險公司都申請,以策萬全。

要留意,有些銀行只與某一間按揭保險公司合作,有些兩間都有合作,但一般不會讓申請人自行選擇,由銀行隨機決定。如果一間按揭保險公司未能批出預期的貸款額,銀行會容許申請人試另一間。

另一樣是,如果按揭保險公司A不批出心儀的按揭貸款額的話,申請人就算經另一間銀行再到按揭保險公司A申請,批核結果都是一樣。

準業主向多間銀行入紙申請按揭時,要留意申請表及入息文件資料要相同,因為假如所申請的多間銀行都是採用同一間按揭保險公司,所有申請表都會歸一處理,資料出錯則會有所耽誤。所以最好先向一間銀行申請按揭,按揭保險公司批出後,才向其他銀行申請,時間上更為快捷,亦減少資料出錯機會。

除了估價以外,兩間按揭保險公司批核標準都有輕微分別,譬如樓齡、入息文件計算方法等。當然,按揭保險公司很多時候都是根據個別情況處理申請,準業主應根據自身情況多作了解。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3421781/

按保質疑估價

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