買樓回贈需扣減貸款額 (上)【星之谷專欄－頭條日報】

香港人購物都習慣講價或爭取折扣，買樓動輒數百萬元，亦會想爭取多少折扣，一手物業發展商為了促銷，自然亦因應巿場，提供林林總總的優惠。可是，當銀行得悉買家獲得各種優惠或回贈時，都要採取相應的方法扣減按揭貸款額。近日有一個元朗大型新盤，當年推售時提供了不少特別的優惠，銀行在計算「回贈扣貸款額」後，批出的按揭金額比買家當初預算大幅減少，因而大失預算，需另行「撲水」。

發展商傾向不減價但送現金回贈

一般來說，發展商都傾向樓宇的「合約價」不變，於是向買家提供各種各樣的回贈，例如現金、傢俬電器禮券或管理費津貼等，以維持土地註冊處紀錄上的賣出價不變。不過，為免買家收取回贈後終止交易，該些回贈通常在成交後發放。這些優惠用作吸客之餘，亦可避免減價消息影響發展商聲譽。畢竟，如某發展商習慣「越賣越平」，準買家就難免觀望，越觀望就越滯銷，從而需提供更多優惠促銷的惡性循環。在十多年前，上述提及的回贈相當可觀，有時總額高達樓價的一至兩成。

空手入白刃?

購買400萬物業申請九成按揭，需付40萬元首期。如發展商提供樓價一成的回贈，即40萬元，如不考慮回贈到手的數期，那買家等於可零成本上車，實行「空手入白刃」。如把數期考慮在內，即是找尾數時總共支付了40萬元首期，事後才取得現金回贈，勉強算是付了一成首期上車。但進一步想，假如買家在成交一刻向家人借取40萬元過渡，當取到發展商回贈時才還給家人，亦幾乎做到零成本上車的效果。讓一個沒有儲蓄習慣的人勉強上車，對於樓巿或物業按揭巿場來看都並不健康。

回贈扣貸款額

有見及此，金管局指示銀行嚴格執行回贈扣貸款額的制度，當銀行得悉買家從任何渠道獲得回贈，包括發展商、地產代理、銀行或按揭中介等，都需要以特定的方式扣減貸款額，以避免上述零成本上車的情況。當銀行普遍執行後，許多發展商都改變策略，直接把折扣反映在樓價上，即開售時設立一個定價，當客戶符合特定條件就可以獲得樓價折扣。計算所有折扣後得出的樓價將正式訂為買賣合約上的售價（俗稱「光豬價」）。

光豬價

光豬價是一個相當透明和容易理解的數字，銀行會直接以光豬價計算按揭成數，稅局亦會以光豬價計算印花稅。買家除了較容易了解該物業最高按揭成數外，亦因為樓價減少而少付一點印花稅。
下周續。

子非魚

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