傳統的樓花,通常分「即供」或「建期」繳付辦法,前者是在樓宇未建成前找清尾數,後者是收樓時找清尾數。上文提及的元朗新盤提供了一個相當特別的選項給客戶,客戶可以選擇在樓盤落成後即時入住,入住後約兩年才找尾數。選擇以上「先住後付」計劃的買家,需在指定日子內申請及額外繳交一筆樓價10%的入住許可証費用。

先付後住計劃

先住後付買家,「收樓」的定義也與平常不同。買家收樓入住時並沒有從發展商取得業權,而是待將來找清尾數後才成功轉名為真正的業主。在入住期間,對買家有一定的規限,例如不能把單位出租或分租,亦不能改動單位間格。假如買家入住後進行了室內裝修而最終沒有完成交易,需要把單位還原。假如符合有關規限,買家在找尾數時,發展商將會把樓價10%的現金回贈存到律師樓,作為樓價尾數的一部份。

現金回贈需扣減貸款額

銀行在處理按揭申請時,對現金回贈或優惠相當敏感,在價單上明確標明的優惠都必定會考慮在內並對貸款上限作出扣減。上述選擇先住後付計劃的回贈,相比其他類別的回贈來得奇怪。買家需自己真金白銀,額外出資繳付等值樓價10%的現金來入住,然後在找尾數時發展商將一筆相同金額的「現金回贈」存到律師樓。由於形式是「現金回贈」,銀行就不得不在貸款額上作出扣減。

扣減貸款額的計算方法

回到本系列主題,讀者可能最關心的是回贈扣貸款額的計算方法。一般來說,銀行的計算方式分兩種,主要以取得貸款日前與後取得而分界。

上會前獲得的回贈

取得貸款前獲得的回贈,與樓價折扣計算方法類似,譬如原價800萬元的一手樓,10%折扣後合約價就變成720萬元。如果以樓價10%現金回贈方法存入律師樓以找尾數,合約價仍然是800萬元,但銀行則會以720萬元計算按揭成數上限。

上會後獲得的回贈

取得貸款後獲得的回贈就會直接扣減貸款額。以類似個案為例,800萬元樓價,如不申請按揭保險,最高可借6成按揭即480萬元。如買家取得貸款後會獲得樓價10%回贈,銀行將批出480萬元減80萬元即400萬元貸款。這類回贈形式常見於銀行或按揭中介贈回贈。

補救方案

該元朗新盤的客戶,可獲的各類現金回贈大約有10%,選用先住後付計劃的客戶有另一筆10%回贈,以上20%的回贈都在上會前發放。銀行會以正價800萬元,扣去樓價20%的回贈金額,即640萬元來計算按揭成數上限。當初揀樓時預算申請800萬元六成即480萬元按揭的買家,最終會發現六成按揭只能批出384萬元,差額達96萬元。這類買家仍可以選擇申請按揭保險以樓價八成即512萬元上會。但當初預算借800萬元九成按揭的買家,首期差額將達144萬元,除了向家人籌措資金外就別無他法了。

子非魚

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