醫管局「員工低息置業貸款計劃」終於接受申請,利息資助為3厘,年利率低至1%,貸款額為月薪48個月或600萬元,以較低者為準,最長還款期為20年。究竟相比起市場上的貸款計劃,這個「Staff Plan」是否值得申請?

該貸款可以用頭按或二按方式進行,但後者總按揭成數不能超過9成。舉個例子,假如公立醫院林醫生(化名)入職滿3年,月薪為10萬元,他打算買入一層1,000萬元住宅,可以先向銀行申請按揭借420萬元,然後再向醫管局申請480萬元二按貸款(月薪48倍),合共貸款額為900萬元,相等於樓價9成。

由於政府一早已放寬按揭成數,1,000萬元住宅本身可以經按揭保險公司申請9成按揭,不過重點是醫管局貸款有3厘利息資助,平均利率還是較按揭保險着數。

現市況下利率為1.8厘

這裏有必要拆解醫管局貸款利率計算方法 —— 實際是銀行按揭利率減3厘,資助後的按息不能低於1%,封頂利率則以最優惠利率大P(現時為5.875厘)為準。如果買家申請H按,情況將稍為複雜。以申請人申請銀行一按,加上醫管局的員工plan 二按為例。譬如銀行批出H+1.3,封頂大P減2.5厘,醫管局二按部分,將以H加1.3厘及以大P封頂。現時一個月拆息(H)3.5厘,H加1.3厘計劃利率為4.8厘,減去3厘的資助,二按部分的按揭利率為1.8厘。

假如利率一直向上,H達到5厘的話,利率為6.3厘,但由於二按部分以大P封頂(5.875厘),減去3厘的資助後,實際按揭利率將會是2.875厘,比現時市場最低的P減2.5厘(3.375厘),平約0.5厘。相反,若果未來減息,例如H重回0.15厘歷史低位,那麼H加1.3厘的利率為1.45厘,扣除資助後將以最低為1厘為準,較市場利率低0.45厘。

醫管局貸款雖然沒有現金回贈,但好處是節省按揭保費。按上述林醫生例子,如果整個按揭經現金回贈率最高的銀行進行,扣減回贈及65折後的按揭保費,仍然多達19.5萬元。

但這項貸款計劃有甚麼缺點?其實和銀行一樣,員工一旦離開醫管局便要清還貸款;5年內離職的話,更要繳付佔貸款額5%的罰款。醫管局職員亦可考慮轉按到其他銀行「甩走」醫管局二按,然而轉按最多只可以申請8成按揭,如果醫管局貸款已經累計申請9成按揭的話,轉按則可能要「補錢」。

最後溫提,打算申請醫管局貸款買樓人士,最好把成交期拉長至3個月,因為有關貸款需要庫房批核,很多時候可能長達2個月,故此成交期越長越穩陣。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3443991

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