醫管局低息按揭出爐 優劣大解構【星之谷專欄 – 經濟日報】

醫管局「員工低息置業貸款計劃」終於接受申請，利息資助為3厘，年利率低至1%，貸款額為月薪48個月或600萬元，以較低者為準，最長還款期為20年。究竟相比起市場上的貸款計劃，這個「Staff Plan」是否值得申請？

該貸款可以用頭按或二按方式進行，但後者總按揭成數不能超過9成。舉個例子，假如公立醫院林醫生（化名）入職滿3年，月薪為10萬元，他打算買入一層1,000萬元住宅，可以先向銀行申請按揭借420萬元，然後再向醫管局申請480萬元二按貸款（月薪48倍），合共貸款額為900萬元，相等於樓價9成。

由於政府一早已放寬按揭成數，1,000萬元住宅本身可以經按揭保險公司申請9成按揭，不過重點是醫管局貸款有3厘利息資助，平均利率還是較按揭保險着數。

現市況下利率為1.8厘

這裏有必要拆解醫管局貸款利率計算方法 —— 實際是銀行按揭利率減3厘，資助後的按息不能低於1%，封頂利率則以最優惠利率大P（現時為5.875厘）為準。如果買家申請H按，情況將稍為複雜。以申請人申請銀行一按，加上醫管局的員工plan 二按為例。譬如銀行批出H+1.3，封頂大P減2.5厘，醫管局二按部分，將以H加1.3厘及以大P封頂。現時一個月拆息（H）3.5厘，H加1.3厘計劃利率為4.8厘，減去3厘的資助，二按部分的按揭利率為1.8厘。

假如利率一直向上，H達到5厘的話，利率為6.3厘，但由於二按部分以大P封頂（5.875厘），減去3厘的資助後，實際按揭利率將會是2.875厘，比現時市場最低的P減2.5厘（3.375厘），平約0.5厘。相反，若果未來減息，例如H重回0.15厘歷史低位，那麼H加1.3厘的利率為1.45厘，扣除資助後將以最低為1厘為準，較市場利率低0.45厘。

醫管局貸款雖然沒有現金回贈，但好處是節省按揭保費。按上述林醫生例子，如果整個按揭經現金回贈率最高的銀行進行，扣減回贈及65折後的按揭保費，仍然多達19.5萬元。

但這項貸款計劃有甚麼缺點？其實和銀行一樣，員工一旦離開醫管局便要清還貸款；5年內離職的話，更要繳付佔貸款額5%的罰款。醫管局職員亦可考慮轉按到其他銀行「甩走」醫管局二按，然而轉按最多只可以申請8成按揭，如果醫管局貸款已經累計申請9成按揭的話，轉按則可能要「補錢」。

最後溫提，打算申請醫管局貸款買樓人士，最好把成交期拉長至3個月，因為有關貸款需要庫房批核，很多時候可能長達2個月，故此成交期越長越穩陣。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

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