換樓潮及注意事項 (上)【星之谷專欄－頭條日報】

去年樓價跌勢集中在下半年，差餉物業估價署的較受歡迎屋苑的售價指數在去年5月以330.0見頂，至11月時已跌至290.7，下跌了12%。與2018至2021年的高位335.9、338、327.0及339.1計，分別下跌了13.5%、14%、12.1%及14.3%。對上一次指數較接近的是2017年10月的290.8，即是在2017年底後買樓的都已跌穿買入價。

換樓客湧現

香港樓巿一向「瘦田無人耕」，奇怪的是，這一輪跌勢反而湧現了一批換樓客。細問之下，原來這批換樓客多在2016、17年上車。在2019年10月「林鄭Plan」推出前，只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，「林鄭Plan」將樓價放寛至1000萬元住宅申請最高8成按揭。其後，在2022年2月「波叔Plan」更放寛至1200萬元以上物業可借最高8成或960萬之較低者。在林鄭Plan前，不少人都只有將貨就價，購買600萬以下物業以高成數按揭上車。

樓巿颷升 放寛按揭無助換樓客

在林鄭Plan 推出時已屆滿額外印花稅禁售期的物業，即是在2016年10月前購入。2016年10月的樓價指數只是258.6，而林鄭Plan推出時已是317.6，升幅達22.8%。600萬元的單位隨指數升至737萬元，但800萬元的Dream House 已迫近林鄭Plan的1000萬元8成按揭上限。雖然賣樓後所得資金剛好換到Dream House，但畢竟高追入巿的心理壓力不少。

樓巿回調反利換樓客

近日樓價回調至2017年10月，在2016、17年上車的客人，雖然出售的物業跌價了，但當年曾經想買的Dream House樓價也回歸原點。適逢去年初的波叔Plan進一步放寛按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。幾年下來，按揭供款的本金部份幫已上車的客人儲得一定的資金，加上升職加薪等元素，這批客人換樓時，可考慮由600萬元樓換到1000萬元樓，生活質素大幅提升。

樓換樓要注意成交期

不少換樓客會擔心賣樓後樓巿忽然反彈，意外造成「換車變落車」，所以都希望短時間內做到「一賣一買」。也有部份人想先收樓後交樓，以避免多搬一次屋的麻煩。不過，在動筆簽臨約買樓前，必需停一停、想一想資金流及按揭申請的細節。

如手上現金並不充裕，需要靠賣樓所得的資金購入新物業的話，就必需把新買物業的成交日定在賣出物業的成交日後。現時買賣物業都採用支票或本票交易，客戶存錢到律師樓、再由律師樓開票給對方，兌票的時間就變成最少兩三天才可完成。如計及每天截票時間及律師樓的行政安排，買方律師樓通常會要求買家在成交日前最少三至四個工作天交票及簽文件。因此，換樓客須把新購物業成交日定在售出物業的最少五個工作天後，才可確保順利交收。

另外，換樓客擬新申請的按揭成數，對於成交期的限制更大，下期續。

子非魚

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