居屋擔保期所剩無幾與其丟空不如轉跑道 (中)《星之谷專欄 – 經濟一週》

上期提到，不少客人查詢時均擔心，沒有資金墊支補地價後才在市場放售。其實在實際操作上，賣方不用墊支補地價，而是可以從賣樓所得用作補地價。

首先，在臨時買賣合約議價前，雙方先要以「賣方補地價」為共識議價，此售價一般稱為「自由市場價」。

在談妥價錢後，臨時買賣合約上應註明「由賣方補地價」。

假設出售單位的自由市場價值是800萬元，那在臨約上，應列明賣價為800萬元。

假如補地價需要300萬元，在成交當日，買方需要把首期及按揭貸款合共800萬元，交給賣方律師樓。

當賣方律師樓收到800萬元後，就會拆成三份，一份300萬元，在當日交給房委會用作補地價；一份清還銀行按揭；最後扣除其餘雜費後，把餘額交給賣方。

整個過程之中，賣方並不需要在成交前繳付補地價的費用。

可自行評估補價費用

至於買方，可以用800萬元樓價申請按揭，經按揭保險可申請最高九成按揭。

惟以上過程出現了一個問題。近年常見住宅買賣成交期是三個月，但評估補價通知書，只有兩個月限期。

因此，賣方是沒法在簽臨約時，便確實際補地價費用，有關金額的浮動，全屬賣方風險。若賣方想先自行評估補價費用，可查核當年的樓契，上面有註明當年買入價及當年市價，再自行根據網上銀行估價查閱大約市值，以自行評估補價費用。

市場上，亦有買賣是由買方負責補地價，但當中影響的範圍頗廣，日後有機會再述。

假如業主未想把單位出售，亦可考慮申請按揭，先行支付補地價費用。

以自由市場價計，自用單位最高可申請最高六成按揭(如樓價600萬元以下、甚至可用按揭保險申請最高八成按揭)；出租單位可申請最高五成按揭。

整個補地價的過程，與上述出售單位的過程接近，律師樓可在收到按揭貸款當日，才向房委會補地價。

結算時如有按揭欠款需要支付，或是有餘額可供套現，均必須於當日多除少補找清。

此類補地價申請人，亦需要符合供款與入息比率及通過壓力測試；否則就要加擔保人。

此外，與其他轉按的客人一樣，銀行會向業主提供現金回贈。下期再續。

子非魚