中港全面通關後,樓市氣氛轉趨活躍,惟銀主盤數目仍持續上升,不少涉及二按、三按,甚至多按。《香港經濟日報》早前提到買這些多按銀主盤要注意的地方,筆者則想換個角度,探討這些涉及財務公司按揭的多按業主,究竟能否轉按至銀行,從而找到新出路?
自政府放寬按揭成數、1,200萬元住宅可借8成後,不少涉二按、三按的物業,都蜂擁地一筆過轉按至銀行,脫離財務公司高息枷鎖。例如陳生(化名)擁有一層市值1,000萬元住宅物業,銀行頭按為500萬元,財務公司二按為200萬元,早年他轉按到另一間銀行,並透過按揭保險借足700萬元,足夠清還舊銀行一按及財務公司二按。
不過,近月似乎有所變化。根據筆者觀察,這些多按物業要轉按至新按揭成數計劃去「清數」,遺憾地都未能獲按揭保險公司批出。即是說,若果陳生的個案發生在今天,其1,000萬元住宅物業轉按,最多只可借5成(500萬元),未能清還200萬元財務公司二按,因此轉按不會獲批。
今非昔比,打算抵押物業借二按或多按的業主,往後未必再容易轉按至銀行清還財務公司貸款。
發展商二按仍可轉按「清數」
唯一例外是,若果業主是靠發展商二按或「呼吸plan」買新樓,雖然是透過發展商旗下財務公司借貸,但仍然可以轉按至銀行新按揭成數計劃,甩走發展商按揭——但要留意新樓正式入伙後才可以進行。
此外,如果按揭成數是6成或以下、不需經按揭保險公司,業主仍然可以用「清數」方式轉按償還財務公司按揭。不過,當物業去到二按或三按,其實總貸款額很大機會已經超過樓價6成,基本上沒有「水位」轉按清數。
故此,除非閣下預計未來有能力還款,否則把物業抵押給財務公司申請二按或三按,其實風險甚高;而且一旦二按或三按被財務公司註入土地註冊處後,該處會向一按銀行發「電子提示」(e-alert),業主隨時被銀行追收貸款(call loan)或加息。
假如閣下純粹是「周身卡數」或「私貸纏身」,而不是二按或三按,其實亦有轉圜餘地——住宅樓價600萬元或以下仍可以轉按7成半清數;樓價600萬元以上,上限則為6成。最後,本文純是筆者觀察所得,並不代表按揭保險公司或銀行立場。
星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝
https://ps.hket.com/article/3461365
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 按揭回贈比較 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭