租金收入助申請按揭注意事項《星之谷專欄 – 經濟日報》

要闖過銀行按揭壓力測試，業主除了靠增加工作收入、壓低供款與入息比率外，還可以用出租物業租金「泵大」入息。但原來有關租金水平一旦過低，遠遠偏離市價，有機會弄巧反拙，令按揭申請受阻。

近期陳生（化名）就名下一層市值約600萬元單位，打算申請轉按套現。由於該單位正在出租，最多可以借5成按揭。

陳生遂提供現有租約予銀行參考，以計算租金入息。不過由於該單位是租給需要幫忙的老朋友，租金為友情價5,000元，較市場正常租值15,000元出現大幅折讓，可謂非常有義氣。

然而，陳生卻為此付出代價，因為銀行審批其按揭申請時，看到租金水平低得太離譜，懷疑他其實是把單位劏開，而租約只是其中一間套房租金，故此銀行要求上門驗樓。

陳生問心無愧，不介意讓銀行上門驗樓以証實並非劏房，但由於該單位租金太低，可以計算到之入息也不是太多。

如何以巿值租金計算收入

如陳生之後會收回單位用巿值出租，可以向銀行以「預期出租」申請按揭，銀行便會以估算租值計算為陳生的收入。預期租金以6折計，而實際租約則是7折。以陳生的情況，友情價5000元的7折只是3500元，而假如銀行估租14000元的6折是8400元，亦可幫忙多借數十萬元按揭貸款。銀行雖然在批核時有機會以估租計算，但很可能要求陳生先完成與朋友的租約並出示退租書才會放出貸款。另一值得注意的是，只有部份銀行可用預期租金計算入息，申請人需要向指定銀行申請。

另一個可能性，是重新以巿值租金租給朋友，但由於銀行已得悉原來的超低價租約，銀行很可能只接受由律師樓見証並簽訂的新租約才為有效。

租金過高亦易生疑

租金過低當然招惹麻煩，但如果租金過高，又會否出現問題呢？原來銀行確實有機會因為不相信其實際租金，而改用估值租金去計算入息。

遇到這個情況，其實亦有解決辦法，例如可以直接向銀行提出上訴，提供現場照片證明單位附豪華裝修，並設有名貴傢私，租金高於市價絕對是合情合理。若果銀行同意這個解釋，則不會影響最終可獲得按揭貸款資金。

星之谷行政總裁 莊錦輝

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