年輕人買樓上車,在收入及樓價等條件都符合下,通常都會做足9成按揭,心態是「反正都借,不如借盡」,但就忽略了一個重要開支——按揭保險費用。

即使是已經上車的業主,也未必為意9成和8成按揭兩者按揭保費差異頗大。以1,000萬元住宅物業、並假設取得最優惠的65折保費折扣為例,借9成保費約為31萬元,借8成則僅14.6萬元,意味借多100萬元竟然需要多繳約17萬元保費!

再加上大部份上車客都不會選擇一筆過付清按揭保費,而會「泊入」按揭貸款分30年歸還,計及額外利息,實際繳付保費更高。

如果這100萬元可以從其他渠道取得,申請8成按揭無疑較為著數,根本毋須做足9成,但又有甚麼辦法呢?

籌措首期慳保費

值得注意的是,金管局指引列明首期來源不能從其他貸款而來,即是該100萬元不能從銀行私人貸款或財務公司獲得,但假如該筆資金是父母送給子女上車則沒有問題。

舉個例子,如果父親江先生(化名)曾經向銀行申請私人貸款,本身打算用作投資股票。但見兒子想買樓成家立室,屈指一算,九成按揭與八成按揭的按保費差價相當驚人,他認為一家人同坐一條船,沒理由白花了按保費差額,於是決定將將筆資金送給兒子做部份首期。

計一計數,該私人貸款如果是分5年歸還,以現時最低年利率4.5%計,利息開支僅為11.8萬元。另外,該筆100萬元的資金,如果是從按揭中提取,其實也要支付利息,如公平地與私人貸款一樣用5年期還清計算,現時3.5%按息計,期間也會有91,500利息開支。換句話說,由江先生借私人貸款,然後送給兒子做部份首期,中間可慳到約14.4萬元利息及按保費開支。當然,江先生那100萬、4.5%息、5年期的私人貸款,每月供款額達18643元,這筆開支要好好預算。

最後溫馨提示,9成按揭只能計算固定收入,不能計算佣金收入,所以個別職業例如保險代理或地產經紀難以申請9成按揭;此外,「先賣後買」的換樓人士,如果未能及時完成交易及註入土地註冊處,新買物業亦不能申請9成按揭,只能申請8成,敬請留意。

星之谷行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3531590/

20230524 HKET

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