【按揭攻略】本港銀行5月初上調最優惠利息(P),是今年首次加P,業主的供樓壓力又再增加。由於加P亦會影響新做按揭人士的壓力測試結果,部份置業人士已「醒目」地有所準備,包括提前向銀行申請按揭,以舊按息過壓測。不過百密一疏,有申請人因為「嘆慢板」致銀行發出的按揭文件Offer letter失效,需要重新審批壓力測試,結果因為自己的入息太「掹掹緊」,險致上車失敗。

按揭基本知識:供款與入息比率

先重溫一下按揭的基本知識,供款與入息比率(Debt to Income Ratio, DTI)是按揭申請的基本門檻,如果是自住單位,銀行會以現行的按息去計算每月供款,其金額不可超過申請人每月入息的5成;至於壓力測試,就是假設按息上升2厘後,申請人DTI則不可超過6成。DTI或壓測如不符合要求,銀行都不會通過審批,或者削減按揭金額。

買樓按揭個案分享

事主黃女士早前相中荃灣的一個單位,在與賣家一番討價還價之後,雙方決定以800萬元成交,但因為賣家想有較充裕的時間去執拾細軟搬去新居,故將成交期定於5月尾。而黃女士在簽訂臨約後,隨即亦處理按揭事宜,並且順利通過壓測,在2月初獲心儀的銀行確認批出8成的高成數按揭

嘆慢板未簽署Offer letter

原本以為坐等收樓,怎料在5月初銀行職員致電給她,指她一直未有簽署Offer letter,而原本已獲批的按揭申請在有效期已過,需要黃女士提供最新的入息證明,去再做一次審批,令後者「揦手唔成勢」。

需再提供最新入息證明做審批

因為黃女士本來的壓力測試就已經接近6成的上限,加上撞正銀行5月加息,令她擔心壓力測試會岌岌可危。幸好,黃女士最終成功找到妹妹做擔保人,加大了入息,令壓測成功過關。

首置身份只要DTI符合5成要求

當然,黃女士也可以選擇調低按揭金額。今次港銀加息幅度只有0.125厘,相對溫和,以黃女士為例,她如果想維持壓測過關,首期便需要較未加息前多付約9萬元。另外,黃女士有首置身份,只要DTI符合5成的要求,是可免壓測借足8成按揭,不過按揭保費則會較其他申請人為高。

AIP有效期僅一個月

讀者要留意的是,銀行批出的按揭有效期為3個月,原因是樓市有機會隨時間延長而波動,物業估值可能有所調整,加上申請人信貸報告亦需要更新,故銀行亦需要為客戶重新審批。

申請高成數按揭要過按保公司一關

另外,在申請高成數按揭要過按保公司這一關,後者在審批申請人的資料,會向承造按揭的銀行發出的原則上核准(Approval in Principle, AIP),該文件的有效期僅1個月,銀行得到按保公司首肯,就會向申請人提出offer。不同的銀行對AIP有不同取態,個別銀行十分重視AIP的有效期,如果申請人仍然心大心細,未有及時回覆銀行和簽署確認信件,銀行有機會「揸正嚟做」,要求貸款人提交最新的入息文件,再做審批。

成交期前避免轉工

未必每位申請人都像黃女士般幸運能夠在危急關頭找到擔保人,所以最穩妥的做法,是在事前計算好樓價、按揭利息和自己的供款能力,從而選擇合適的樓盤,量力而為,避免置自己於危險邊緣。

保持個人良好信貸紀錄

另外,在最新的入息審查時,一旦貸款人的入息減少,貸款額亦有機會隨之而下降,或需要準備額外首期。故貸款人在成交期之前應盡量不要轉工,也需要確保僱主準時出糧;期間亦要準時還信用咭咭數、不要申請私人貸款,保持個人良好信貸紀錄,這樣遇到突發情況也毋須擔心。

子非魚

星之谷按揭轉介首席顧問

https://www.businesstimes.com.hk/articles/146561/

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