糧單三大伏位 申請按揭險被彈鐘？《星之谷專欄 – 經濟日報》

打工仔很多時候未必重視糧單準確性，最重要是銀行準時將月薪入落戶口。但原來HR（人力資源部）錯誤下，竟然有機會令按揭申請被彈鐘？

很多人感覺自己工作穩定，入息又足夠通過銀行的供款與入息比率，申請銀行按揭不會有大問題。不過，事前最好先檢查自己的入息文件，免得惹上一些「莫須有」嫌疑，令銀行難以彈性處理。

王生（化名）近年工作只得底薪，最近香港復常後佣金收入開始恢復，且頗為可觀，總入息完全足夠通過供款與入息比率要求。他近日看中了一層物業，打算向銀行申請8成按揭，並大膽地簽約買樓。

陷阱一：「佣金」變「花紅」

奈何他在申請按揭時才發現，公司糧單上的「佣金」竟然換上「花紅」字眼，令到自己入息隨時不符銀行要求。

申請按揭時，「花紅」和「佣金」計算方法完全不同，前者是計算24個月平均數，後者則計算6個月平均數。由於王生在疫情期間近乎沒有佣金，最近才獲得，所以如果以「花紅」計算，算式是除以24個月，平均數便會較低。甚至是如果沒有兩年「花紅」紀錄，大部份銀行不會計作入息。

王生最終需要找HR出信，將「花紅」改回「佣金」，並向銀行作出解釋，但就令按揭遭到阻延，過程亦心驚膽跳。

事實上，不少中小企的糧單都是一筆總數，未必詳細列出哪些是固定入息，哪些是浮動入息。由於申請9成按揭只計算固定入息，所以買樓前應該先審視自己糧單，若發現問題應找HR出信解釋。

陷阱二：未列明強積金資料

入息文件亦要寫明強積金資料，因為部份銀行計算入息時，是以扣除強積金前計算，所以如果糧單沒有詳細列出，銀行可能就以扣除強積金後計算，月入有機會少最多1,500元。

陷阱三：合約與糧單公司名稱不一

另一個銀行較難彈性處理的是公司名稱。不少公司有多間子公司，而為了方便稅務安排，可能會以某些子公司出糧。但在銀行角度上，如僱傭合約的公司名稱，和出糧文件的公司名稱不同，就算是子公司，都難接受其按揭申請，故買樓前應先查閱自己的入息文件有沒有出現這些問題。

銀行都是打開門做生意，香港樓按揭斷供比率又接近零，銀行審批按揭時都會盡量與人為善，但審批時亦要乎合基本的金管局指引。

星之谷行政總裁 莊錦輝

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