今次放寬,由於一般按揭成數提升至7成,按揭保險承保範圍大幅收窄,按保費亦因而大減。假如是新買物業按揭,在今年7月6日或之前簽訂臨約的將採用舊版保費表(5頁紙的2022年2月修訂版),在今年7月7日或之後簽訂約的將採用新版保費表(13頁紙的2023年7月修訂版)。舊版的保費表顯示的是正價,一般客戶會取到65折的折扣,而新版的保費表是實價,不會另外提供折扣。

保費大減

以600萬元樓價為例,過往一般成數可借六成、按保下最高可借九成,九成按揭的按保費為4.35% x 65折即借款額的2.83%(15.3萬元),而八成按揭則為折後1.4%(6.7萬元)。新制下一般成數可借七成、按保下最高可借九成,九成按揭的保費是借款額的2.16%(11.7萬元),八成按揭則為0.92%(4.4萬元)。

以1000萬元樓價為例,過往一般成數可借五成、按保下最高可借九成,九成按揭的按保費為折後3.25%(29.3萬元),而八成按揭則為折後1.61%(12.8萬元)。新制下一般成數可借七成、按保下最高可借九成,九成按揭的保費是借款額的2.5%(22.5萬元),八成按揭則為1.09%(8.7萬元)。由以上兩個例子可見,新制下的按保費下調了約23%至34%。

部份按保費獲豁免

新制更有趣之處是,首置及無其他按揭(或擔保)人士如購買樓價1500萬元以下住宅並申請70至75%按揭,雖然要申請按保,但按保費是全免的。這類買家不妨嘗試申請按保以多借樓價5%的貸款額。要留意的是,申請按揭保險要經按保公司的批核,在樓巿暢旺時,往往需多花約3至4星期批核時間。另外,按揭保險要求借款人本人居住單位內,假如是「買樓給家人居住」則未必獲批。

按保個案回贈大增

另外,對於按揭保險個案,銀行回贈的報價是基於一般成數按揭的上限,譬如1000萬元樓價借九成按揭、銀行報價2.5%回贈,過往以樓價五成計算的回贈金額是12.5萬元,現時以樓價七成計算,則有17.5萬元,回贈大增了5萬元,可說是今次放寬的一大驚喜。

首期斷層重現

回說上一次2022年2月的波叔plan, 1200萬元至1920萬元樓價,在按揭保險下最高可借960萬元,而1920萬元以上物業,一般成數按揭可借最高五成,因此,樓價在1920萬及以上的最高貸款額銜接上了,並沒有出現貸款額的斷層。但今次放寬在3000萬元再次出現斷層,如樓價在3000萬元或以下,可申請按揭保險,借最高7成即2100萬元按揭。但假如樓價在3000萬元以上,譬如3001萬元,則沒法申請按保,而只能申請最高1800萬元的一般成數按揭。換句話說,樓價相差1萬元,首期就由900萬元大升至1201萬元了。目標樓價3000萬元左右的買家,需留意追價追到超過3000萬元時,手頭的資金能夠支付該首期斷層。

子非魚

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