【買樓攻略】金管局放寬按揭成數和按揭保險成數上限,差不多令所有置業人士及現有業主都受惠。當中有一項改動比較少人提及,就是取消非本地收入人士申請按揭時壓力測試的特別要求,令非本地收入申請人的按揭成數上限及「供款與入息比率」(DTI)上限,能夠與本地人睇齊。這項修訂對於非本地收入人士在港置業是一大利好消息,不過由於難上按保,想借盡9成按揭上會,仍需要靠親屬幫忙。

按揭成數及壓測上限睇齊

先重溫一下,在新措施實施前,主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人,按揭成數上限及DTI上限都需要下調一成。換句話說,原本600萬元的物業,不經按保銀行最高承造6成按揭,非本地收入人士申請按揭則最多只能借5成。

非本地收入申請人的DTI較嚴格

且,非本地收入申請人的DTI會較一般港人嚴格,前者即使沒有其他按揭,供款與入息比率需要不多於4成,並假設在加息2厘後,供款與入息比率不能多於5成。不過,金管局今次放寬壓測後,非本地收入申請人DTI與按揭成數都毋須再作扣減。

助北上港人免除後顧之憂

自今年初中港恢復通關以來,兩地交往漸趨頻密,加上政府多次鼓勵港人到大灣區發展,預計會有越來越多的港人北上打拼,而新措施就能幫助這些北上港人免除後顧之憂,在內地打拼同時,掃除在港置業障礙。

非本地收入難上按保

不過要留意的是,按保公司目前並不接受非本地收入人士的按揭申請,意味着後者難以申請到高成數按揭,在新修訂下,1,500萬元以下的物業銀行最高承造7成按揭,而13,000萬元物業則有機會申請到6成按揭,由於不能申請按保,故最高按揭成數相對於本地收入人士,仍然有一至兩成的差距。

提出「買樓給家人住」節省首期

如果想節省這一筆首期,也不是全無辦法。例如非本地收入申請人可提出「買樓給家人住」的理由,而申請人只是並派往海外工作,並提供到直系親屬在港住址證明,輔以出世紙、結婚證書等去證明與該親屬之關係,仍有機會申請到高成數按揭。

可考慮申請按揭預批

但由於剛放寛有關規定,尚未有任何成功個案,這類申請人可考慮申請按揭預批。另外,要申請9成按揭,申請人必須有固定收入,否則按保公司收到申請表也會斷然拒絕。

樓市辣稅仍是最大障礙

金管局放寬非本地收入人士的按揭要求後,預計亦會惠及有意來港置業的內地人,有助帶旺樓市。惟內地人未必有香港永久性居民身份,置業時不能享受首置人士的稅務優惠,需要繳交15%從價印花稅(DSD),以及15%買家印花稅(BSD),加起來就是30%,亦即是說內地買家需要較本地人多準備樓價3成的流動資金去繳交稅款。

居港滿7年並成為香港永久性居民才可退稅

雖然特首李家超去年底曾提出,外來人才在港置業只要居港滿7年並成為香港永久性居民,其之前購入並仍然持有的首個住宅物業,可申請退還已付的BSD及DSD,只需支付與首置人士一樣的印花稅。惟遠水不能救近火,現時辣稅仍然是內地人來港置業的一大障礙,政府會否有下一輪放寬措施值得密切關注。

子非魚

https://www.businesstimes.com.hk/articles/147971/

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