政府施政報告推出一系列樓市減辣措施,能否激活樓市暫時是未知之數,唯一肯定的是稅率降低後,「甩名」、「轉名」按揭宗數將會受到打擊;細價樓則成為「倖存者」。

香港不少行業與房地產息息相關,包括銀行業,當中住宅按揭可說是銀行的「大動脈」。惟近月香港樓市交投出奇淡靜,大量前線按揭專員叫苦連天,可能一個月僅得幾張單,整個銀行按揭業都等待政府出手。

而施政報告將非自住物業的從價印花稅由本來15%減至7.5%,目的當然是激活樓市,惟副作用是大大打擊「甩名」按揭交易宗數。

「甩名」交易佔轉按兩成

事實上,自2016年起政府實施15%從價印花稅後,如果想買多於一層樓,就只能以配偶做「人頭」;當配偶「人頭」用盡後,再想買一層樓兼慳稅,便需要先把物業「轉名」給配偶,令自己回復首置身份,才能低稅入市。「甩名」及「轉名」熱潮持續多年,據統計,過往佔轉按宗數接近2成。

新措施下,有關活動勢必降溫。舉個例子,假設夫妻聯名持有一層1,500萬元住宅,丈夫打算再買另一層1,500萬元住宅,以往要付15%即是225萬元的新從價印花稅。但假如先甩名給妻子(半層樓樓價X稅率3%),回復首置身份後再買(稅率3.75%),兩者合共78.75萬元,節省146.25萬元。

新規定下,丈夫假如直接買第二層物業,稅率也只是7.5%即,與「甩名」交易相差只有33.75萬元,吸引力大不如前;而且「甩名」本身要直接放棄現有物業之業權,原有物業甩名後的半份業權又要重新坐兩年的額外印花稅期,要考慮的因素就會較多。

細價樓仍然「有數圍」

如果樓價是2,200萬元以上,「轉名」甚至可能蝕本。在新例前,假如丈夫將2,200萬元住宅「轉名」給妻子,然後再買另一層2,200萬元住宅,兩次的印花稅支出合共為8.5%,但直接買的話只需付稅率7.5%。

不過,細價樓「甩名」仍然「有數圍」,譬如600萬元物業「甩名」,只需付100元印花稅;再買另一層600萬元首置稅為2.25%,但如果不先行「甩名」,便要繳付7.5%,兩者相差頗大。

另一方面,如果業主有需要申請按揭,可能仍需要「甩名」。因為有按揭在身的話,再買多一層住宅,按揭成數需要扣減一成,而且壓力測試前後的供款與入息比率上限,分別為40%及50%,如沒有按揭則是50%及60%。若果首期及入息不足,先「甩名」後買樓也是出路。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

延伸閱讀:

https://ps.hket.com/article/3647980

減辣隱現副作用 甩名交易勢縮

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