居屋定價機制【星之谷專欄－頭條日報】

居屋是不少人甚至不少家庭一生一次的房屋福利，獲邀揀樓固然開心，但如可選單位並不合心水，例如地區偏遠、單位面積較小或低層景觀差等因素，都會令買家卻步。

樓巿波動會否影響售價？

揀樓一刻的樓巿狀況亦屬於買家考慮的重要因素。不少人甚至傳媒都會有個迷思，2023居屋詳情於今年初公布、7月入申請、10月攪珠，來年初才揀樓，其間超過8個月，遲獲邀揀樓的甚至接近一年，今年樓價逐步下跌，居屋會否就此減價？

補價折扣率調整機制

事實上，今期居屋早在2023年4月時定價，單位售價循2018年沿用的「至少75%推售的單位，可讓入息水平達家庭每月入息中位數的非業主住戶家庭動用不超過其每月入息40%作按揭供款」方式釐定。雖然今年樓巿從4月起開始大跌，但今期居屋的售價都不會更改，房委會採取的策略是用補價折扣率來調整出售單位價格的合理性。

今期居屋，最初公布的補價折扣率為38%（中文說法即是六二折）。該補價折扣率其實也是以定價一刻的私人巿場評估巿值參考，公布的比率只是用作向公眾解釋大概的情況而已。每一個單位的實際補價折扣率，其實是以揀樓當日為準，不一定就是公布的38%。

實際例子

舉一個簡單的例子，譬如在2023年4月定價時，某單位的私人巿場評估巿值是500萬元，就會把售價定為310萬元（六二折）。假如來年1月起開始揀樓，而該單位於3月1日被買家揀中，該單位於3月1日被揀中一刻的評估巿值就會被寫在合約內，將來補地價時就以此計算正式的補地價金額。譬如揀樓一刻是評估巿值是400萬元，該單位的實際補價折扣率就會是90萬元（400萬元減310萬元）除以400萬元，即22.5%（中文說法即是77.5折）。該單位將來如想補地價時，就需要補上當時巿值的22.5%為補地價費用了。

數據滯後

政府在評估巿值時，應該是參照差餉差物估價署旳數據，而差餉物業估價署的數據則是以巿場上的買賣合約加蓋印花時的價值計算，一般住宅買賣，由簽訂臨約至繳付印花稅的時間平均約3星期左右，因此評估居屋巿值的數據亦有最少3星期的滯後了。

買家需考慮的情況

在這個「售出當天評估巿值可加可減」機制下，居屋申請人其實不用太擔心所購單位會否受公布至揀樓一刻，幾個月發生的樓巿波動而買平買貴了。當然，上述所說的數據滯後，及由揀樓至入伙、甚至將來賣出時的樓價波動，就屬於買家本人的價格風險，這方面與購買在私樓樓花無異。

星之谷按揭轉介及移民顧問

子非魚

https://www.stheadline.com/columnists/finance-property/3289811/子非魚-居屋定價機制非魚論市

延伸閱讀：

• 居屋2023【星之谷專欄－頭條日報】
• 居屋2023 (二)【星之谷專欄－頭條日報】
• 居屋2023 (三)【星之谷專欄－頭條日報】
• 【2023居屋巡禮】啟德啟悅苑-位置、校網、單位平面圖、交通配套
• 【居屋2023】申請攪珠結果、揀樓優先次序
• 【居屋按揭2023】綠白表居屋及白居二按揭成數、壓測、政府擔保期、還款年期
• 【白居二按揭925屋苑】 全港未補地價居屋首次發售日期及擔保期一覽
• 2023施政報告居屋政策【星之谷專欄－頭條日報】
• 居屋2023揀樓前瞻【星之谷專欄－頭條日報】