年輕擔保人+轉移資產收租佬兩招再置業《星之谷專欄 – 經濟日報》

樓市局部減辣後，市場關注專才入市所帶來的購買力，但其實一群靠收租維生的年長投資者，在樓市「小辣」年代，是不容易察覺的受惠一群，只要略施小技，他們便可以輕鬆再買樓。

過去幾年，物業投資者幾乎絕迹於住宅市場，原因是他們即使要再買另一層住宅投資，要面對從價印花稅高達15%，吸引力可謂是零。現時有關印花稅減至7.5%後，雖然這項局部撤辣算不上是「厚撤」，但總算是有一定作用，尤其是豪宅市場。

舉例，譬如A先生買入一層2,000萬元住宅，首置稅僅為4.25%；至於「收租佬」B先生則擁有超過一個物業，現時入市只需額外付7.5%印花稅，比首置客高3.25個百分點，成本屬於勉強可接受，就當是輸掉一年租金。

年紀大還款期短如何破解？

不過，財政能力較強的物業投資者通常年紀較大，甚至是已經退休，僅靠租金過活。要以入息為基準申請按揭買樓的話，對他們而言比較困難，因此他們一般都是以資產為基準。幸好，政府今年放寬了按揭政策，以資產為基準的按揭由最高4成升至5成；投資者假如本身沒有其他按揭在手，再申請5成按揭買樓收租，確實是不俗。

但還有另一個問題——就是這些人有一定年紀，還款期難以拉長。銀行現時普遍最長還款期為「75年減人齡」，即60歲的話，還款期最長僅15年，變相每月供款額頗高，租金難以100%覆蓋供樓開支。

破解方法是業主找一名年輕擔保人幫忙，譬如是自己兒子，那麼「人齡」便以兒子年齡計算，輕易可以做足30年。

但仍有一關要過——就是以資產為基準申請的按揭，作為擔保人也需要擁有一定資產。按上述例子，就算父親本身有足夠資產，由於「人齡」是以兒子為基礎，他的戶口也需要有一定資產。

好了，如果兒子資產未能過關，高薪厚職背景能否取代？答案是不能，因為資產基準就是資產基準，不能突然變成計算入息。

至於要多少資產銀行才滿足？每間銀行審批都不同。有些銀行要求擔保人最少要有相等於2年供款的資產，有些銀行甚至需要資產足夠還一整筆貸款額。

資產定義是在戶口存在最少3個月，即就算父親先把資產轉賬給兒子，也需要提前最少3個月進行。還有一點要注意的是，如果兒子是擔保人，有些銀行傾向其資產須由入息或儲蓄而來，而不是靠父親轉賬。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁