村屋買賣（七）分契涉補地價要留神【星之谷專欄－頭條日報】

原居民在私人土地上申請興建丁屋，毋須就改變土地用途繳付「補地價」，不過部分丁屋，由於批地條款關係，需在賣出時進行「補地價」。如不肯定交易中的村屋需否補地價，最穩妥的方法是在臨約上補上一句「如有需要補地價，有關手續及金額由賣方負責」。

在進行補地價時，必須要全幢村屋一起補，不能只補其中一、兩層。即使業主只想賣出其中一兩層，並保留部分樓層自用，亦必須以全幢價值補地價。

分契涉補地價要留神

村屋的第一手業主就是原居民本人，在取得滿意紙前不能轉讓或分拆業權。在取得滿意紙後，假如想將其中一、兩層賣出，甚至將三層分別賣給三個買家，都需要進行「分契」的動作。未分契前，在查冊內只會見到村屋的門牌或DD、Lot地址，不會出現樓層編號。當分契（假設分了三層）後，三個樓層都會有獨立的查冊登記，並註明了物業所屬樓層。

一個普通香港家庭，一層700方呎的村屋已相當夠用，因此，以一層為單位的村屋在巿場上較容易流通。假如分了三層的話，通常分為「地下連花園（如有）」、「中層」和「頂樓連天台」。有時亦會分地下連中層的「下複式」或中層連頂樓的「上複式」。這情況下，查冊就只會顯示找到兩個獨立業權，其中一個包括兩個樓層。

查冊注意目標樓層寫法

地址的中式叫法一般為「地下、二樓和三樓」，英式叫法為「G/F、1/F和2/F」。但不知甚麼原因，中層單位有時會被稱為「閣樓」，英文叫「Cockloft」或「Mezzanine Floor」，查冊上的地址就可能寫成「G/F、M/F和1/F」。譬如交易的單位屬後者的中層，但在臨約上填寫了「1/F」，那在文件上交易的單位就由中層意外變成頂樓了。因此，進行買賣時，應在查冊系統上選擇樓層的一頁留意目標村屋的樓層寫法，確保正確填寫交易單位的地址。

在巿場上，有些村屋樓盤已進行分契，或已經完成分契後的第一次買賣。例如上一手買家已經是分層購入及有傳統銀行承造按揭，新一次買賣就不用擔心分契的業權問題，但也要留意下篇關於分契的細節，會影響到使用權和維修責任。

大部分丁屋原業主，都不會在有意賣出部分層數前，早早進行分契，主要原因是前述的補地價問題。另外，就分契手續本身，律師樓已要收取兩三萬元的費用。因此，許多時村屋都會在進行第一次分層買賣時，同時進行分契。當購買未分契村屋時，應在臨約內註明「此交易只包括物業內之X樓（連天台/花園）及相關公用部分。」及「此物業尚未分契，此交易將在分契後完成」。

星之谷按揭轉介及移民顧問

子非魚

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