發展商推盤浪接浪,為了吸客,除了打價格戰,亦有各種綽頭去招攬客人,其中屯門一個新盤推出多款發展商按揭,包括可借足樓價125%的樓按貸款,審批條件寬鬆,而且利率較現時一般新造按揭利率為低,但需要有近親抵押現有物業,申請人亦要考慮將來貸款到期時的轉按事宜,一旦貸款到期而轉按失敗,又未能繼續支付貴息,物業被收回之餘隨時更連累家人。

根據發展商的價單資料,如果選購新盤,而買家的近親又一個屬於同一個發展商於1990年或以後落成的單位,而且單位屬於自住、業權良好、沒有銀行按揭以外的其他按揭或產權負擔,就可以拿出來作為抵押品,協助買家貸款購買新物業,最高貸款額可達新盤樓價的125%。

以該項目一個3房單位為例,折實價608.51萬元,如果有近親物業作抵押,可以借盡95%,變相首期只需約30.4萬元,相反如果採用銀行的按揭方案,最高也只能借9成,首期支出就要約60.8萬元,而且發展商按揭的貸款利率為3.68%,較現時銀行普遍新造按揭利率4.125%為低。

類似的樓按貸款,同一個發展商在2015至17年亦曾出現,由最初只接受已供完的物業作抵押,發展到現時有銀行按揭的物業都會被接受,而且同樣標榜「借到凸」,即以現有物業抵押去買新物業之餘,更可將餘額視作裝修費用,不過「借錢總要還」,借凸其實沒有著數,估計今次計劃選擇借盡的買家亦不會太多。相反,本身首期資金不足,可以借助此計劃去借9成半成功上樓,相信是會比較受惠的一群。

然而,該樓按貸款的年期只有3年,其後買家雖然可以申請最長24個月的延後貸款,但貨款利率會急升至7%,同時每月供款相當於樓價1%,以上述3房單位為例,買家需要月供60,851元。

賣樓慎防資不抵債

理論上,買家可以選擇在3年後將物業轉按至銀行,惟最高只能申請樓價8成的按揭貸款,假設樓價不變,買家要8成以上的按揭餘額,或者期望未來3年樓價會止跌回升,否則未有足夠資金去填補差額,又未能繼續承受月供60,851元壓力,就只能忍痛賣樓,一旦資不抵債,隨時連累近親的物業都會被收回。

如果父母本身有物業,又想幫子女圓上樓夢,可以考慮直接將現有物業重按或轉按套現,將所得資金交予子女應付首期開支,減省供樓壓力,以及避開發展商按揭難轉按的劣勢。不過要留意的是,一旦父母的物業轉按時,需要加入子女入息作為擔保人,物業每月還款額需要計入子女新造按揭的供款與入息比率(DTI)之中,同時DTI上限需要減一成至40%;如果子女有擔保在身,新買物業又申請高成數按揭,亦需要支付較高的按揭保費。

莊錦輝 星之谷按揭轉介行政總裁

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