千萬樓轉按套現9成玩法大拆解《星之谷專欄 – 經濟日報》

轉按套現限制重重，惟現時有個別銀行夥拍按揭保險公司接受轉按套現，最高可以申請9成按揭，適用樓價達3,000萬元，確是部分業主的福音，故筆者打算分享一下這個遊戲玩法。

先談談現時市場情況——如果業主經銀行一按，轉按最高只可以申請7成，並且容許套現，亦不會因此而遭到銀行加息對待。

若果經按揭保險公司申請二按，轉按最高為8成；但如果樓價是600萬元以上，轉按並不能套現，無論按揭保險公司是按證保險公司或昆士蘭按保，結果也是一樣。

私營按保公司新玩法

以上是市場恒常做法，不過近期有私營按揭保險公司和數間中小型銀行合作，為業主提供9成轉按套現，條款為樓價3,000萬元或以下，全期利息最低為最優惠利率（P）減2%，和大銀行利率一樣，但只可以申請P按。

此外，上述方法最長還款期為30年；相比傳統按揭保險轉按套現（樓價需要600萬元以下），其最長還款期僅為25年。

不止如此，9成轉按可以接納自僱或佣金收入計算入息，相比傳統按揭保險更為寬鬆，因為後者對自僱或浮動收入設有限制，按揭成數最高只可以申請8成；套現則不能計算浮動收入。

私營按揭保險公司提供這麼「筍」的條款，不會沒有成本，代價是業主需要繳付較為昂貴的按揭保費，約為貸款金額4%，比傳統按揭保險公司高。以市值1,000萬元住宅為例，如果申請8成按揭，傳統按揭保險公司保費僅1.24%。

故此，如果業主純粹轉按或甩發展商按揭、毋需套現，採用傳統按揭保險公司會比較划算；但如果需要套現，又或者自身入息是浮動收入，那麼便可以考慮這種私人按揭保險公司。

最後，現時並非所有銀行均提供這類9成轉按套現服務，只有數間中小型銀行和該私營按揭保險公司合作，業主需要經那些銀行才能成功申請。

莊錦輝星之谷按揭轉介行政總裁