《經濟一週》訪問:政府規限地皮 單位最細下限280平方呎

政府早前發表《香港2030+》最終報告,當中一個重點,以市民希望「住大啲、住好啲」訴求作估算,發展局遂於本季度賣地計劃安排,公布於賣地條款首度加入單位面積下限。

《香港2030+》最終報告表示,期望人均居住面積增加10%或20%,提升至215或237平方呎。

發展局遂於2022年1月至3月的季度賣地計劃中,為將推出的屯門青山公路—大欖段住宅用地,以及港鐵公司(00066)將軍澳百勝角通風大樓項目,落實加入單位面積下限措施。

屯門將軍澳盤落實執行

當中屯門地皮提供2,020伙,將落實加入單位面積下限為26平方米,即約280平方呎。

該屯門地皮鄰近屯門公路,地皮面積約36.29萬平方呎,市場估計地積比約3.6倍計,可建樓面約130萬平方呎,預計項目部分單位可享海景。

同季招標的一幅港鐵用地也將跟隨,項目將軍澳百勝角通風樓,地盤位於昭信路,與新寶城相隔一條馬路,將發展兩幢27層高分層大廈,住宅樓面積約28.8萬平方呎,提供550伙,亦會採用單位面積下限措施,詳情稍後由港鐵公布。

發展局局長黃偉綸指若一切順利,會應用有關措施於日後推出的土地。他提及考慮到2020年6月,推出觀塘安達臣道首置盤的單位實用面積下限約250平方呎,而屯門用地將用作興建私宅,置業階梯為更高位置,單位面積應更大。

他續指,過去五年的私樓,實用面積少於280平方呎的單位只佔13%,局方解釋措施對發展商而言更加清晰,屬公平遊戲規則,不認為措施對地價等有影響,亦不會增加流標風險。

料樓價仍低於800萬元

此外,對於措施會否影響買家入市機會,黃偉綸回應指,考慮到目前市區住宅呎價30,000元以下的選擇仍相當多,採用新措施後,以單位實用面積280平方呎計,樓價仍低於800萬元。

預料首置買家仍可承做八成至九成按揭,故未來市民「上車」選擇不會減少,並強調希望市民「住大啲」,故認為280平方呎屬合理水平。

而280平方呎是一個甚麼的概念?官方280平方呎的定義會跟隨《一手住宅銷售條例》,亦即是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度,計算內部的間隔及柱的面積,包括露台、工作平台及陽台,但不包括圍牆外的任何公用部分。

由於現時一般新樓大部分單位設計,均設一個22平方呎露台、16平方呎工作平台,或將兩者合併成38平方呎露台。

即使不扣除牆身,實用面積280平方呎的單位,實際室內空間只有240平方呎左右,亦即是較沙田第一城實用面積284平方呎兩房戶更細。

再用最近兩個新盤的最細單位作例子比較。

最近在核心地帶旺角有新盤推售。位於旺角豉油街63號的新盤雋薈,由益兆及俊和合作發展,全數是開放式戶型,實用面積介乎152至228平方呎,即是最細一伙差不多是280平方呎的半間屋水平。

如果以新鴻基地產(00016)發展元朗站上蓋新盤項目The YOHO Hub,戶型由一房至四房單位,實用面積由317平方呎起計,即是最細的一 伙一房單位,已高於280平方呎。

會德豐地產主席兼香港地產建設商會執委會主席梁志堅認為,政府為最細單位面積訂立指標,對香港整體社會有利。

若然未來政府能夠增加土地供應,推售更多住宅用地,滿足市場需求,相信樓價會健康平穩發展。

有部分發展商為順應上車客的需求,推出樓價總價較細的小型單位,相信措施初期會影響小部分上車客。

普縉助理總監(專業產業諮詢及估值)李售傑指,政府曾於2011年推出的首幅限呎盤地皮,規定當中某個數量單位,實用面積介乎370至430平方呎之間,現面積下限進一步調低。

惟當樓價持續上升,發展商亦會以市價開售單位,在入場費不變下,「限呎樓、豪宅呎價」將不能避免。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指出,近日納米盤已開始面對「限呎」的風險。但儘管有「限呎」及「限貸」措施,納米樓供應仍會繼續。

原因是香港樓逾半買家需要敘造八成、九成等,如果是新樓,800萬元或以下樓價需求仍很大,假若新樓是30,000元的呎價,面積必然是納米盤。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示,過去「納米樓」樓價相宜,成就不少業主的置業夢。
他預料該措施實施後,新盤樓價低於600萬元的單位將會逐漸減少,未來準買家置業需準備更多資金入市,故相信「納米樓」式微前或掀起一股搶購熱潮。

私宅供應量超標逾5成

2022年首季(1月至3月)有一幅大型政府住宅官地推出;加上「一鐵一局」亦各有一幅地皮推出,令本年度私宅供應約20,080伙,大幅超標約55.7%,屬四個年度高位。

除了上文提及有限呎要求的屯門青山公路—大欖段住宅地,以及將軍澳百勝角通風大樓物業發展項目外,計入本季供應的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的四個市區重建項目,已於2021年12月初截收意向書,並接獲31份發展意向,相信短期內會公布招標安排,項目料提供約890伙,市場估值最高約68.5億元。

私人發展及重建項目供應方面,預計本季有五個項目完成所需的地契修訂,合共可興建約2,220伙。
綜合各種供應來源,來季私宅總供應量約5,680個單位,連同2021年4月至12月的財政年度首三季供應,全年度供應量超過20,000伙。自2017/18年度後,首次重上逾20,000伙,創四年新高。

私人發展重建項目11,000伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,本財年賣地計劃能夠超標,主要倚賴私人發展/重建供應。

本財年賣地計劃提供約20,080個單位中,私人發展/重建項目超過11,000伙,即佔約57%,成為各類土地來源之中最多。

反觀,官地供應本財年僅提供約3,410伙,僅佔約17%,單位數目及佔比,創自2011年4月起按季預先公布出售土地計劃後最少。

相信隨「北部都會區」發展,住宅官地將大幅增加,有助增加未來供應的穩定性,避免過分倚重私人發展/重建供應,有助穩定樓市發展。

由於賣地至項目落成需時,相信對短期樓市影響有限。

若然未來賣地計劃若然能夠延續本財年明顯超標的話,料數年後落成量將會明顯提升。

中原地產測量師張競達表示,由於本財政年度整體私人土地供應已達標,故下季只推出一幅住宅地皮。

為解決土地不足問題,政府貫徹多管齊下的覓地造地方案,未來兩三年內私人土地供應尚算充足,料可起樓價穩定作用。

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《經濟日報》訪問:二手疫市轉靜 銀行估價續保守 / 銀行搶按揭「綠色」優惠擴至二手

二手疫市轉靜 銀行估價續保守

10大屋苑40戶8成報跌 太古城減14%最多

第5波疫情之下,加上臨近農曆新年,二手市場交投淡靜,令到銀行估價取態持續保守,本報追蹤 10大屋苑共 40 個單位的最新銀行估價,發現近8成單位估價向下調整,普遍幅度約2至4%,同時並無單位估價向上升,此屬罕見現象,反映銀行偏向保守。

本報追蹤 10 個私人屋苑共 40 個單位,以昨日(10日)與去年12月初時滙豐與中銀 (02388) 網上估價相比,發現單位的估價向下 調整居多,個別單位持平,同時並沒有估值上升,此現象甚為罕見。

單位估值普遍跌幅2至4%

根據最新統計,共有31個樣本單位估價較去年12月初下跌,佔總數約78%;9個持平,約佔22%。整體估價走勢較去年12月進一步向下調整,當時有27個樣本單位,約68%估價按月報跌、7個持平以及6個單位估值報升。若按分區而言,港島區的最多樣本單位報跌,12個有11個下調,佔比逾9成;而新界區報跌單位佔比最細,16個單位中,只有10個下跌,佔63%,其餘6個單位估價持平。

至於估價跌幅,則由1.3%至14.4%不等,其中太古城洞庭閣中層B室,實用580平方呎,中銀估價由前月的1,180萬元,減至昨日的1,010 萬元,下調14%,為各樣本單位跌幅最大,其他不同屋苑的樣本單位,普遍跌幅2至4%不等。

其實,二手樓市於去年第4季已有所回落。以太古城為例,整體實用均呎價已由去年第3季的2.1萬至2.2 萬元,回落至第4季的2萬至2.1萬元水平。而踏入今年,市場交投淡靜,暫時只錄4宗成交,均呎價持續徘徊於2.1 萬元水平。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,銀行估價向來是跟隨樓價走勢,去年8、9月樓市高峰過後,末季樓價維持窄幅上落,整體升跌變化在2至3%之內,但若細分至單一屋苑,基於成交量多寡,影響樓價變化更大,升跌幅度會在0至10%之間,此亦是反映不同屋苑的樣本單位,估價變化參差,由1至14%不等。

中介行預計月內再跌2%

至於估價後市走勢,由於今年1月數據會受去年12月樓市走勢所支配,預計1月估價仍會下調整1至2%。王美鳳續稱,以往農曆年後的小陽春局面,或多或少都會刺激樓價上升,但今年存在更多不確定因素,還看第5波疫情變化。

另外,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,新一年疫情再度回歸,銀行現時對物業估價較保守。買家置業前需留意銀行對該物業的估價,因為成交價與市價差距按常理不會太大,若然估價低於成交價超過10%,有部分銀行會按其估價對這些物業計算按揭成數及貸款額,業主有機會預備更多首期資金。另外,如估價比成交價偏低,按揭保險公司亦有機會重估,如距離太大有機會需用其估價計算按揭成數。

HKET20220111

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銀行搶按揭「綠色」優惠擴至二手

申請奉行減碳環保 額外獎賞最多8,888元

銀行部署今年按揭戰,據指近期部分銀行將「綠色按揭」優惠推廣至二手樓市場,分別提供額外最多8,888元現金回贈,而且部分銀行亦上調細價樓轉按的現金回贈水平。

「綠色按揭」屬於近年興起的按揭衍生產品,主要是涉及的屋苑須符合綠色建築標準,而且整個審批與申請程序都奉行減碳環保原則,例如由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常帳單管理,均可全程經網上辦理,達致無紙化及減碳排放效果。

以近年入伙「半新盤」為主

過往銀行推出的「綠色按揭」產品會在原有現金回贈以外,提供額外一筆現金獎賞,但過往較集中在指定的新盤提供「綠色按揭」,二手物業未能受惠。

不過,據市場消息指,近期有銀行擴充「綠色按揭」業務,有兩間中小型銀行按揭的「綠色按揭」產品覆蓋二手指定屋苑,以近年入伙的「半新盤」為主,按揭息率跟市場水平相若,維持H加1.3厘,不過在現金回贈方面除了原本大約1.2至1.5%的現金回額外,還額外提供6,888至8,888元的獎賞優惠,若果以貸款額大約500萬元計算的話,便相當於額外提高現金回贈0.14至0.18%左右。

其次,多家大型銀行同樣積極推廣「綠色按揭」優惠,除了指定新盤外,亦接受部分資助房屋申請「綠色按揭」,息率同為H加1.3厘,設1.4%現金回贈及6,888元獎賞等。

由於現時各大銀行按揭業務競爭相當激烈,在按揭息率、現金回贈上都相當接近,故此個別銀行以「綠色按揭」開闢新戰綫,相信仍有一定競爭力。至於按照現行金管局對銀行發放現金回贈的指引,如果現金回贈為1%或以下,現金回贈不會計算在貸款額內,一旦現金回贈超出1%,有關現金回贈需要在貸款額內扣減。

細價樓轉按上調現金回贈

事實上,近期銀行對於按揭市場態度頗為進取,例如多家大型銀行上調轉按申請的現金回贈,例如借貸額400萬元或以上,由去年的1%回贈,上周至1.2%;借貸600萬元以上則上調至1.3%。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,按揭優惠未必可恒常化,只是銀行爭取市場份數的其中一種市場策略,以往有大銀行對於綠色按揭的優惠均不是連續,在推廣期結束之後再決定是否延長。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣則指,近月二手交投淡靜,銀行按揭取態不算特別進取,反而受疫情升溫個別銀行押後推出優惠方案,預期農曆新年後會相對積極。

HKET20220110