《星島日報》訪問:大行掀按揭保衛戰 滙豐減H按封頂息迎戰

今年來多家中小型銀行相繼減按息、加回贈來搶按揭,並已為大型銀行帶來壓力。據悉,大行自上周陸續展開保衛戰,先有中銀香港 (2388) 及 恒生(011) 視乎個別客戶情況調低二手樓H按 (拆息按揭) 封頂息,昨日輪到滙豐出招,全面將二手樓按封頂息減0.25厘,即由3.625厘降至3.375厘,看齊上述兩大行及一手樓H按息。市場認為大行出手減封頂息,會帶來指標作用。

據悉,滙豐昨日起新推一個適用於貸款額300萬元以上的二手樓低息H按計畫,封頂息為P減2.25厘,即實際按息為3.375厘,較其原來H按計畫的封頂息P減2厘 (實際按息3.625厘) 為低,惟低息H按計畫現金回贈僅2.2%。

分析料具指標作用

其實早在滙豐減按息前,中銀及恒生於上周已有所行動,只要客戶能提供其他銀行所給予的二手樓H按封頂息為3.375厘,它們照樣可給予客戶同等優惠。

就滙豐放寬H按封頂利率,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,大型銀行二手物業H按封頂利率本皆為3.625厘,然而,不少中小型銀行採取較為進取的按揭策略,H按封頂利率可做到低至3.375厘,估計隨着樓市回暖,二手市場價量齊升,大行希望增加競爭力,於是調整定價策略,而大行減封頂利率會有標誌性作用,但留意是次減息為保持邊際利潤,亦減現金回贈。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,早前大型銀行提供的二手物業按息高於一手物業按息,近日有大型銀行相繼將二手物業按息降回至3.375厘,與一手物業看齊,相信主要是基於按揭業務策略下調整,由以往將一二手物業息率分層處理,轉為將息率優惠延伸及劃一提供至一二手物業,有利提高整體按揭競爭力。

星島

《香港仔》訪問:滙豐減二手H按封頂息

隨着樓市回暖,大型銀行對按揭業務轉趨積極。消息指,滙豐即日起將二手樓新造或轉按 H按封頂息,由「P-2%」降至「P-2.25%」,實際按息由 3.625%降至 3.375%,與一手樓H按封頂息看齊,亦與中小行按息相若。回贈則為2.2%,適用於 300 萬元或以上貸款。分析料其他大型銀行如中銀香港(2388)及恒生(0011)將會跟隨,以保持競爭力,並為中小型銀行帶來壓力。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,大型銀行二手物業 H按封頂利率皆為3.625%,但不少中小型銀行採取較進取策略,H 按封頂利率可低至3.375%。

港加息壓力緩解

他指出,隨着樓市回暖,二手市場價量齊升,大行希望增加競爭力,於是調整定價策略,大型銀行減封頂利率有標誌性作用,但留意是次減息也減現金回贈,以保持邊際利潤。

莊錦輝稱,美國銀行業風險增加,美聯儲或暫緩緊縮措施或減少加息幅度,以穩定市場情緒,本港加息壓力有所緩解。

香港仔

《經濟日報》訪問:大行續搶按揭 滙豐封頂息見3.375厘

【本報記者余敏欽報道】繼中小型銀行早前下調拆息 (H按) 封頂息搶客後,多間大型銀行出招應對。當中滙豐將二手物業H按封頂息下調0.25厘,減至3.375厘,跟一手新盤看齊。

500萬按揭 月省670元

過往銀行上調H按封頂息時候,採用差異化機制,一手物業的封頂息較二手物業略低0.25厘,以滙豐為例,一手物業封頂息為3.375厘,而二手物業則為3.625厘,以500萬元貸款額、25年還款期計算,每月供款大約相差約670元。

不過,據市場消息指,近日陸續有大型銀行陸續下調H按封頂息率,當中中銀香港 (02388)、恒生 (0011)亦有向部分二手客戶提供最低3.375厘的封頂息優惠,而匯豐亦提供優惠方案。

現金回贈上限2.2%

據了解,滙豐為二手及轉按物業提出H按新方案,只要貸款額在300萬元以上,除了可以選擇P減2厘封頂息(即實際按息3.625厘),現金回贈最高可獲2.45%外,還可以選擇另一個低息方案,封頂息為P減2.25厘,即實際按息3.375厘,較原有方案按息低0.25厘,但有關方案現金回贈則「封頂息」為2.2%。

事實上,若果單純以每月供款計算,封頂息3.375厘的方案每個月還款額低約670元,但現金回贈最多相差0.25%,相當於約1.25萬元,即相當於約一年半的供款差額。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,大型銀行減新造按息有抵銷加息作用,故此相信不會對現時樓市構成實質影響;而星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,中小型銀行採取較為進取的按揭策略,大行希望增加競爭力,於是調整定價策略。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明建議,置業人士應根據自身條件及物業類型,多作比較,揀選能提供最優惠按揭計劃的銀行。

經濟日報

《商報》訪問:滙豐降二手樓H按封頂利率

【香港商報訊】記者蘇尚報道:隨着樓市有回暖迹象,銀行對按揭業務轉趨積極,市場消息稱,滙豐即日起將二手住宅H按封頂利率減0.25厘。以該行最優惠利率(P)為5.625厘計,封頂息率由P減2厘下調至P減2.25厘,即實際利率由3.625原回落至3.375厘。

據了解,今次滙豐下調二手住宅H按封頂息率後,與該行的一手住宅H按條件一樣,以500萬元貨款額計算。每個月大約慳息670元。據指,除滙豐外,中銀、恒生亦有部分二手客戶提供最低3.375厘的封頂息優惠。

實際利率回落至3.375厘

中原按揭董事總經理王美鳳評論稱,近日有大型銀行將二手物業按息降回至3.375%,與一手物業看齊,相當主要是基於按揭業務策略下的調整,由以往將一二手物業息率分層處理轉為將息率優惠延伸及劃一提供至一二手物業,有利提高整體按揭競爭力,拓增客源。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝預期,未來美聯儲局或會停止收緊銀根措施或減少加息幅度,以穩定市場情緒,本港加息壓力有望得以緩解。

商報

《經濟日報》訪問:受疫情影響行業 按揭審批添變數

《經濟日報》訪問

受疫情影響行業 按揭審批添變數
銀行趨審慎 須恢復1個月收入進行計算

訪問原文:星之谷按揭轉介行政總裁則指,預期隨着疫情加劇,銀行審批按揭方面會日漸收緊,但他相信短期內即使有針對個別業收緊審批,亦不至於明顯對樓市有太大影響。他亦指,現時銀行審批政策變化較大,建議置業人士入市前需要多作準備,包括提前申請,或者向多間銀行查詢。

20220301hket

https://paper.hket.com/article/3190911/

《經濟一週》訪問:政府規限地皮 單位最細下限280平方呎

政府早前發表《香港2030+》最終報告,當中一個重點,以市民希望「住大啲、住好啲」訴求作估算,發展局遂於本季度賣地計劃安排,公布於賣地條款首度加入單位面積下限。

《香港2030+》最終報告表示,期望人均居住面積增加10%或20%,提升至215或237平方呎。

發展局遂於2022年1月至3月的季度賣地計劃中,為將推出的屯門青山公路—大欖段住宅用地,以及港鐵公司(00066)將軍澳百勝角通風大樓項目,落實加入單位面積下限措施。

屯門將軍澳盤落實執行

當中屯門地皮提供2,020伙,將落實加入單位面積下限為26平方米,即約280平方呎。

該屯門地皮鄰近屯門公路,地皮面積約36.29萬平方呎,市場估計地積比約3.6倍計,可建樓面約130萬平方呎,預計項目部分單位可享海景。

同季招標的一幅港鐵用地也將跟隨,項目將軍澳百勝角通風樓,地盤位於昭信路,與新寶城相隔一條馬路,將發展兩幢27層高分層大廈,住宅樓面積約28.8萬平方呎,提供550伙,亦會採用單位面積下限措施,詳情稍後由港鐵公布。

發展局局長黃偉綸指若一切順利,會應用有關措施於日後推出的土地。他提及考慮到2020年6月,推出觀塘安達臣道首置盤的單位實用面積下限約250平方呎,而屯門用地將用作興建私宅,置業階梯為更高位置,單位面積應更大。

他續指,過去五年的私樓,實用面積少於280平方呎的單位只佔13%,局方解釋措施對發展商而言更加清晰,屬公平遊戲規則,不認為措施對地價等有影響,亦不會增加流標風險。

料樓價仍低於800萬元

此外,對於措施會否影響買家入市機會,黃偉綸回應指,考慮到目前市區住宅呎價30,000元以下的選擇仍相當多,採用新措施後,以單位實用面積280平方呎計,樓價仍低於800萬元。

預料首置買家仍可承做八成至九成按揭,故未來市民「上車」選擇不會減少,並強調希望市民「住大啲」,故認為280平方呎屬合理水平。

而280平方呎是一個甚麼的概念?官方280平方呎的定義會跟隨《一手住宅銷售條例》,亦即是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度,計算內部的間隔及柱的面積,包括露台、工作平台及陽台,但不包括圍牆外的任何公用部分。

由於現時一般新樓大部分單位設計,均設一個22平方呎露台、16平方呎工作平台,或將兩者合併成38平方呎露台。

即使不扣除牆身,實用面積280平方呎的單位,實際室內空間只有240平方呎左右,亦即是較沙田第一城實用面積284平方呎兩房戶更細。

再用最近兩個新盤的最細單位作例子比較。

最近在核心地帶旺角有新盤推售。位於旺角豉油街63號的新盤雋薈,由益兆及俊和合作發展,全數是開放式戶型,實用面積介乎152至228平方呎,即是最細一伙差不多是280平方呎的半間屋水平。

如果以新鴻基地產(00016)發展元朗站上蓋新盤項目The YOHO Hub,戶型由一房至四房單位,實用面積由317平方呎起計,即是最細的一 伙一房單位,已高於280平方呎。

會德豐地產主席兼香港地產建設商會執委會主席梁志堅認為,政府為最細單位面積訂立指標,對香港整體社會有利。

若然未來政府能夠增加土地供應,推售更多住宅用地,滿足市場需求,相信樓價會健康平穩發展。

有部分發展商為順應上車客的需求,推出樓價總價較細的小型單位,相信措施初期會影響小部分上車客。

普縉助理總監(專業產業諮詢及估值)李售傑指,政府曾於2011年推出的首幅限呎盤地皮,規定當中某個數量單位,實用面積介乎370至430平方呎之間,現面積下限進一步調低。

惟當樓價持續上升,發展商亦會以市價開售單位,在入場費不變下,「限呎樓、豪宅呎價」將不能避免。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指出,近日納米盤已開始面對「限呎」的風險。但儘管有「限呎」及「限貸」措施,納米樓供應仍會繼續。

原因是香港樓逾半買家需要敘造八成、九成等,如果是新樓,800萬元或以下樓價需求仍很大,假若新樓是30,000元的呎價,面積必然是納米盤。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示,過去「納米樓」樓價相宜,成就不少業主的置業夢。
他預料該措施實施後,新盤樓價低於600萬元的單位將會逐漸減少,未來準買家置業需準備更多資金入市,故相信「納米樓」式微前或掀起一股搶購熱潮。

私宅供應量超標逾5成

2022年首季(1月至3月)有一幅大型政府住宅官地推出;加上「一鐵一局」亦各有一幅地皮推出,令本年度私宅供應約20,080伙,大幅超標約55.7%,屬四個年度高位。

除了上文提及有限呎要求的屯門青山公路—大欖段住宅地,以及將軍澳百勝角通風大樓物業發展項目外,計入本季供應的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的四個市區重建項目,已於2021年12月初截收意向書,並接獲31份發展意向,相信短期內會公布招標安排,項目料提供約890伙,市場估值最高約68.5億元。

私人發展及重建項目供應方面,預計本季有五個項目完成所需的地契修訂,合共可興建約2,220伙。
綜合各種供應來源,來季私宅總供應量約5,680個單位,連同2021年4月至12月的財政年度首三季供應,全年度供應量超過20,000伙。自2017/18年度後,首次重上逾20,000伙,創四年新高。

私人發展重建項目11,000伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,本財年賣地計劃能夠超標,主要倚賴私人發展/重建供應。

本財年賣地計劃提供約20,080個單位中,私人發展/重建項目超過11,000伙,即佔約57%,成為各類土地來源之中最多。

反觀,官地供應本財年僅提供約3,410伙,僅佔約17%,單位數目及佔比,創自2011年4月起按季預先公布出售土地計劃後最少。

相信隨「北部都會區」發展,住宅官地將大幅增加,有助增加未來供應的穩定性,避免過分倚重私人發展/重建供應,有助穩定樓市發展。

由於賣地至項目落成需時,相信對短期樓市影響有限。

若然未來賣地計劃若然能夠延續本財年明顯超標的話,料數年後落成量將會明顯提升。

中原地產測量師張競達表示,由於本財政年度整體私人土地供應已達標,故下季只推出一幅住宅地皮。

為解決土地不足問題,政府貫徹多管齊下的覓地造地方案,未來兩三年內私人土地供應尚算充足,料可起樓價穩定作用。

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《經濟日報》訪問:二手疫市轉靜 銀行估價續保守 / 銀行搶按揭「綠色」優惠擴至二手

二手疫市轉靜 銀行估價續保守

10大屋苑40戶8成報跌 太古城減14%最多

第5波疫情之下,加上臨近農曆新年,二手市場交投淡靜,令到銀行估價取態持續保守,本報追蹤 10大屋苑共 40 個單位的最新銀行估價,發現近8成單位估價向下調整,普遍幅度約2至4%,同時並無單位估價向上升,此屬罕見現象,反映銀行偏向保守。

本報追蹤 10 個私人屋苑共 40 個單位,以昨日(10日)與去年12月初時滙豐與中銀 (02388) 網上估價相比,發現單位的估價向下 調整居多,個別單位持平,同時並沒有估值上升,此現象甚為罕見。

單位估值普遍跌幅2至4%

根據最新統計,共有31個樣本單位估價較去年12月初下跌,佔總數約78%;9個持平,約佔22%。整體估價走勢較去年12月進一步向下調整,當時有27個樣本單位,約68%估價按月報跌、7個持平以及6個單位估值報升。若按分區而言,港島區的最多樣本單位報跌,12個有11個下調,佔比逾9成;而新界區報跌單位佔比最細,16個單位中,只有10個下跌,佔63%,其餘6個單位估價持平。

至於估價跌幅,則由1.3%至14.4%不等,其中太古城洞庭閣中層B室,實用580平方呎,中銀估價由前月的1,180萬元,減至昨日的1,010 萬元,下調14%,為各樣本單位跌幅最大,其他不同屋苑的樣本單位,普遍跌幅2至4%不等。

其實,二手樓市於去年第4季已有所回落。以太古城為例,整體實用均呎價已由去年第3季的2.1萬至2.2 萬元,回落至第4季的2萬至2.1萬元水平。而踏入今年,市場交投淡靜,暫時只錄4宗成交,均呎價持續徘徊於2.1 萬元水平。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,銀行估價向來是跟隨樓價走勢,去年8、9月樓市高峰過後,末季樓價維持窄幅上落,整體升跌變化在2至3%之內,但若細分至單一屋苑,基於成交量多寡,影響樓價變化更大,升跌幅度會在0至10%之間,此亦是反映不同屋苑的樣本單位,估價變化參差,由1至14%不等。

中介行預計月內再跌2%

至於估價後市走勢,由於今年1月數據會受去年12月樓市走勢所支配,預計1月估價仍會下調整1至2%。王美鳳續稱,以往農曆年後的小陽春局面,或多或少都會刺激樓價上升,但今年存在更多不確定因素,還看第5波疫情變化。

另外,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,新一年疫情再度回歸,銀行現時對物業估價較保守。買家置業前需留意銀行對該物業的估價,因為成交價與市價差距按常理不會太大,若然估價低於成交價超過10%,有部分銀行會按其估價對這些物業計算按揭成數及貸款額,業主有機會預備更多首期資金。另外,如估價比成交價偏低,按揭保險公司亦有機會重估,如距離太大有機會需用其估價計算按揭成數。

HKET20220111

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銀行搶按揭「綠色」優惠擴至二手

申請奉行減碳環保 額外獎賞最多8,888元

銀行部署今年按揭戰,據指近期部分銀行將「綠色按揭」優惠推廣至二手樓市場,分別提供額外最多8,888元現金回贈,而且部分銀行亦上調細價樓轉按的現金回贈水平。

「綠色按揭」屬於近年興起的按揭衍生產品,主要是涉及的屋苑須符合綠色建築標準,而且整個審批與申請程序都奉行減碳環保原則,例如由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常帳單管理,均可全程經網上辦理,達致無紙化及減碳排放效果。

以近年入伙「半新盤」為主

過往銀行推出的「綠色按揭」產品會在原有現金回贈以外,提供額外一筆現金獎賞,但過往較集中在指定的新盤提供「綠色按揭」,二手物業未能受惠。

不過,據市場消息指,近期有銀行擴充「綠色按揭」業務,有兩間中小型銀行按揭的「綠色按揭」產品覆蓋二手指定屋苑,以近年入伙的「半新盤」為主,按揭息率跟市場水平相若,維持H加1.3厘,不過在現金回贈方面除了原本大約1.2至1.5%的現金回額外,還額外提供6,888至8,888元的獎賞優惠,若果以貸款額大約500萬元計算的話,便相當於額外提高現金回贈0.14至0.18%左右。

其次,多家大型銀行同樣積極推廣「綠色按揭」優惠,除了指定新盤外,亦接受部分資助房屋申請「綠色按揭」,息率同為H加1.3厘,設1.4%現金回贈及6,888元獎賞等。

由於現時各大銀行按揭業務競爭相當激烈,在按揭息率、現金回贈上都相當接近,故此個別銀行以「綠色按揭」開闢新戰綫,相信仍有一定競爭力。至於按照現行金管局對銀行發放現金回贈的指引,如果現金回贈為1%或以下,現金回贈不會計算在貸款額內,一旦現金回贈超出1%,有關現金回贈需要在貸款額內扣減。

細價樓轉按上調現金回贈

事實上,近期銀行對於按揭市場態度頗為進取,例如多家大型銀行上調轉按申請的現金回贈,例如借貸額400萬元或以上,由去年的1%回贈,上周至1.2%;借貸600萬元以上則上調至1.3%。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,按揭優惠未必可恒常化,只是銀行爭取市場份數的其中一種市場策略,以往有大銀行對於綠色按揭的優惠均不是連續,在推廣期結束之後再決定是否延長。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣則指,近月二手交投淡靜,銀行按揭取態不算特別進取,反而受疫情升溫個別銀行押後推出優惠方案,預期農曆新年後會相對積極。

HKET20220110