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來港專才非本地收入承造按揭 「認親認戚」幫到手《星之谷專欄 – 經濟一週》

特首李家超早前在其首份施政報告中提出,外來人才居港7年並成為香港永久性居民後,其購入並仍持有的首個住宅物業,可退還已繳付的買家印花稅 (BSD) 及新住宅印花稅,新措施或許會為香港樓市帶來新刺激。香港作為國際大都會,過去亦吸引不少外來人員在港置業落地生根,不少是內地人。他們在申請按揭時,貸款人是否持有香港身份證,以及收入來源是否屬於本地入息,都會影響其按揭成數和入息比率上限要求。

內地人成為香港永久居民,在港申請按揭當然與本地人無異;而沒有香港身份證,則最多只能申請六成按揭。

不論是否香港永久居民,只要其收入來源有超過五成並非來自香港,申請人的按揭成數就需要減一成:1,000萬元以下的自住物業,最多只能借到五成按揭,且貸款額不能超過400萬;至於樓價超過1,000萬元以上的,按揭貸款則最多只做到四成。

內地入息需計稅後收入

非本地收入人士如果不想被扣減一成的按揭,就要「認親認戚」。

只要提供到直系親屬在香港住址證明,並能夠以出世紙、結婚證書等去證實與該親屬之關係,就可獲豁免減一成的安排。

由於申請高成數按揭的物業必須為自住,故非本地收入人士仍可根據「買樓給家人住」的理由,向按揭保險公司申請高成數按揭,惟申請時可能需要提供很多文件,審批亦會較困難,按揭保險公司會質疑為何不由家人做業主。

在入息要求方面,銀行對於主要收入來源不在香港的申請人會比較嚴格。申請人每月供款不能超過月入四成,還要通過一旦加息2厘,每月供款不能超過月入五成的壓力測試。

如果是投資物業,非本地入息人士的相關比率更降至三成及四成。

要留意的是,在內地工作出糧會自動扣稅,惟僱傭合約中列出的有機會是「稅前薪酬」,部份銀行可能要求以稅後收入去計壓力測試,申請人或要出示「完稅證」,惟並非每一間銀行都是如斯操作。

行資產審批最多借4成

而除了運行入息審批外,對內地一些富豪而言,行資產審批方式來申請按揭會較容易,需要提供的文件亦較少,住宅按揭成數最多做到四成。

行資產審批,只能計申請人淨資產,包括現金、股票、外幣等,總額需要等於按揭樓宇的價值,才可以借盡按揭成數。

雖然有些銀行亦會把申請人在國內的物業視為淨資產,但這些物業不能有按揭在身,而且只能以估價的一半價值去計算。

值得一提的是,一些中港夫婦結婚後,即使其中一方未有香港身份證,若聯名買物業,只要是代表自己行事,仍可免BSD及雙倍印花稅 (DSD)「辣稅」,用較低的第二基準稅率計印花稅。

而若將來持香港身份的一方,甩名給內地的配偶,同樣免繳辣招稅,業主甩名後也可回復「首置」身份再買第二層樓。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/來港專才非本地收入承造按揭-1114643/

經一20221128

經濟一週專欄

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借私貸造定期享逾3厘息差 適時還款免窒礙按揭《星之谷專欄 – 經濟一週》

上期本欄提到,由於現時按揭貸款和定期儲款有息差,業主可透過重按或轉按物業套取資金,再做定期儲蓄收息。市面上亦有一些標榜低息的私人貸款(P loan),實際年利率在2厘以下,貸款後再做定期,賺取的息差更高。不過,現時樓價接連調整,遇上心水靚價盤卻借了私貸,有機會影響按揭申請,錯過平價入市時機。

私人貸款屬非擔保貸款,還款年期短,一般由12至60個月不等,早前有中小型銀行提供實際年利率低至1.335%的稅貸,再申請年利率4-5%的1年期銀行定期存款,賺取高達3.67%的息差。

要留意的是,上述私貸個案的每月還款金額為約為8.4萬元,總利息開支為約7,200元。如果將私人貸款用作定期儲蓄,就會鎖死資金,貸款人要額外預備每個月約9萬元的現金流,才足以應付每月的私貸還款額,直至一年後定期存款到期,連本帶利取回。

不過目前業主劈價賣樓,令有意上車或換樓的人士多了揀平貨的機會,惟非首置人士申請按揭,需通過每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試,一旦借了私貸,每月還款數額巨大,除非入息超高,否則難以通過壓測,令按揭申請觸礁。

當然,市面上部份銀行接受還款期數剩餘3期以內的私貸,會將申請人每月還款額剔除出DTI及壓力測試,按揭貸款人可以嘗試向不同銀行申請,並計好時間drawdown。

或被質疑貸款畀首期

承造按揭的銀行查詢環聯(TU)信貸紀錄,按揭申請人是否有借私貸就一目了解,難以隱瞞。即使申請人沒有借私貸,只是授權銀行查詢其個人信貸報告,都會留低記錄,甚或導致信貸評級扣分,不過就會隨時間回升,而且只要申請人本身評分不太差,對按揭就影響不大。

另一方面,申請高成數按揭和私貸不宜在短時間內同時進行,因為在申請按揭之前6個月內獲批的私貸,有機會被視為用於支付物業的首期,違反金管局指引。即使按揭申請人能證明有足夠的資金去支付首期,銀行亦會懷疑該筆資金的來源而反覆追問,有機會耽誤業主的按揭申請。

提早還私貸利息倍增

而一旦銀行批核員檢視所有資料後,申請人的壓力測試不過關,部份銀行只能提供conditional offer,需要按揭申請人先清還私貸,銀行才會放款,那申請人就要考慮是否提早還款。

提早還私貸,需要支付貸款餘額的利息外,還要支付額外的罰息,而且是要整筆貸款去計算百分比,再以上文銀行私貸為例子,借私貸100萬一年,還了8個月,最後四期因為要申請按揭而提早還款,加上額外罰息,變相令全期利息大增。

最後提醒私貸貸款人,因還款後需時約1個月,TU才會反映最新的債務狀況,而銀行則需要貸款人自行呈交找數的證明,故按揭申請人要謹記保留有關清還私貸的單據,否則又可能會延誤申請。

子非魚

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P loan影響按揭嗎

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「借人頭」買樓 5大按揭難題【星之谷專欄 – 經濟日報】

西鐵錦上路站上蓋新盤呎價便宜,加上成交期長,獲不少市民踴躍入飛,朋友阿豪(化名)便是其中一位。筆者好奇問他:「其實你全家人名下都持有物業,為何仍然有『人頭』可以買住宅單位?是打算繳付15%從價印花稅嗎?」朋友笑笑口回答:「我兒子剛滿18歲,今次打算以他首置名義入飛。」