按揭申請和批核

特首李家超早前在其首份施政報告中提出，外來人才居港7年並成為香港永久性居民後，其購入並仍持有的首個住宅物業，可退還已繳付的買家印花稅 (BSD) 及新住宅印花稅，新措施或許會為香港樓市帶來新刺激。香港作為國際大都會，過去亦吸引不少外來人員在港置業落地生根，不少是內地人。他們在申請按揭時，貸款人是否持有香港身份證，以及收入來源是否屬於本地入息，都會影響其按揭成數和入息比率上限要求。

內地人成為香港永久居民，在港申請按揭當然與本地人無異；而沒有香港身份證，則最多只能申請六成按揭。

不論是否香港永久居民，只要其收入來源有超過五成並非來自香港，申請人的按揭成數就需要減一成：1,000萬元以下的自住物業，最多只能借到五成按揭，且貸款額不能超過400萬；至於樓價超過1,000萬元以上的，按揭貸款則最多只做到四成。

內地入息需計稅後收入

非本地收入人士如果不想被扣減一成的按揭，就要「認親認戚」。

只要提供到直系親屬在香港住址證明，並能夠以出世紙、結婚證書等去證實與該親屬之關係，就可獲豁免減一成的安排。

由於申請高成數按揭的物業必須為自住，故非本地收入人士仍可根據「買樓給家人住」的理由，向按揭保險公司申請高成數按揭，惟申請時可能需要提供很多文件，審批亦會較困難，按揭保險公司會質疑為何不由家人做業主。

在入息要求方面，銀行對於主要收入來源不在香港的申請人會比較嚴格。申請人每月供款不能超過月入四成，還要通過一旦加息2厘，每月供款不能超過月入五成的壓力測試。

如果是投資物業，非本地入息人士的相關比率更降至三成及四成。

要留意的是，在內地工作出糧會自動扣稅，惟僱傭合約中列出的有機會是「稅前薪酬」，部份銀行可能要求以稅後收入去計壓力測試，申請人或要出示「完稅證」，惟並非每一間銀行都是如斯操作。

行資產審批最多借4成

而除了運行入息審批外，對內地一些富豪而言，行資產審批方式來申請按揭會較容易，需要提供的文件亦較少，住宅按揭成數最多做到四成。

行資產審批，只能計申請人淨資產，包括現金、股票、外幣等，總額需要等於按揭樓宇的價值，才可以借盡按揭成數。

雖然有些銀行亦會把申請人在國內的物業視為淨資產，但這些物業不能有按揭在身，而且只能以估價的一半價值去計算。

值得一提的是，一些中港夫婦結婚後，即使其中一方未有香港身份證，若聯名買物業，只要是代表自己行事，仍可免BSD及雙倍印花稅 (DSD)「辣稅」，用較低的第二基準稅率計印花稅。

而若將來持香港身份的一方，甩名給內地的配偶，同樣免繳辣招稅，業主甩名後也可回復「首置」身份再買第二層樓。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/來港專才非本地收入承造按揭-1114643/

經濟一週專欄

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