按揭財技

很多置業初哥買樓時，只會執着按揭利息、印花稅、代理佣金等開支，慣常會忽略按揭保費，其實這筆費用實在不少，如果多加注意，懂得運用些小技巧，或可慳近2萬港元成本。

政府去年放寬按揭保險成數，中產人士上車無疑是容易了，惟他們不時忽略印花稅這項大額支出。有首置客遂設計了一個可以分期繳付印花稅的方法，令手頭上現金流更充裕，有良心賣家願意配合，最終可以分30年歸還，騰出近20萬元現金流。

樓市稍微下行，買樓一族又出動。有準業主剛買入一個連車位的住宅單位，總值1,100萬元。原本打算承造五成按揭，惟碰巧近日手頭較緊，遂向筆者求教有沒有方法，將住宅及車位分開申請按揭，令前者按揭成數推高至八成，解決現金流煩惱。

按揭保險規限放寬至今已逾兩個月，由於新例只適用於新購買一手或二手物業，轉按只能轉餘額，加按套現之路被閂閘，很多樓市「高級玩家」都攪盡腦汁想辦法去破解，冀得更多融資買多層樓。筆者在本文將會採討一個新的玩法——物業互換，試圖博申請最多九成按揭。

香港人買樓通常選擇每月供款，每兩星期供款較為少見。如果選擇後者，還款頻率增加，每次供一半「月供金額」，由於提早了兩星期還款，感覺上每月有兩星期毋須繳息，具有慳息效果，但實際又是否如此？

【 分批甩名 ・印花稅．經一專欄】資深樓市玩家將物業「甩名」或轉名，以重獲首置身份慳稅，這些按揭技巧已經運用得相當純熟，甚至走火入魔，忘了稅局可以「一系列交易」，以及「不代表自己行事」為理由，追收印花稅差額。

筆者很多客戶早前轉按套現，本來打算「甩名」再買另一層樓，但樓市調整來得非常突然，入市態度頓然變得審慎。但資金既然套了出來，若果只是放入按息掛勾存款戶口對沖貸款利息，好像沒有實質回報。

先旨聲明，要將持有物業1開4，首先你要有樓，其次你必須是擁有特權的原居民。

現時香港一幢一手村屋市價約為1,500萬元至2,000萬元，如果接近東鐵或西鐵站或在西貢擁有海景，3層村屋市價最少2,000萬元起跳。原居民在私人農地起村屋後住滿5年後，便可以免補地價，以現契重按套現。