移民

不少有意買英國樓的港人，以為公司名義購入，比起個人名義在稅務方面更有「着數」，但事實又是否如此？

究竟買英樓，要在去英國前買，還是在當地安頓好後才行動？

在香港買樓，申請按揭時要宣稱用途是自住或出租，兩種按揭成數上限不同——前者寬鬆高達9成，後者嚴謹只得5成或以下。如果樓房本是自住按揭，但卻「偷雞」出租，銀行發現後Call loan（收回貸款）風險非常之高。

過去一年，香港人驟成最進取的英國物業買家之一，單在2020年，港人在英國核心區域置業的金額已超過3億鎊。受惠BNO新簽證具體細節落定，預計未來數年移英港人數目將會倍增，英國物業搶購潮將随之延續。然而，若急忙在英國「隔山買樓」，而忽略按揭申請的難度，交易有機會隨時觸礁，筆者建議港人善用「預批證明書」，提高於銀行上會的成功率。

香港人買英國樓已成潮流，而且大部分人都會申請按揭，據統計每10個人，便有7個人會做。當地新樓申請按揭並不困難，只要入息過關，經紀都會拍心口保證銀行必批75%按揭。但原來英國一手樓市場存在港人不常遇見的「另類業權問題」，有機會令按揭觸礁。

新冠肺炎疫情影響下，英國樓市冰封，當地政府為刺激樓市，早前延長「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday)，最新更推出協助首置客上車的「Mortgage Gurantee」，擔保銀行向準買家貸款，目前共7間參與。香港人聽到這個消息，第一個反應是：「移民人士能否參加？」

想計算機會成本，先要在不同的移民方案中，排出一個優先次序。這個優先次序不一定要巿儈地以那一方案「最平、最抵、最著數」計算，而是從最適合自己的方案，可能是「天氣最好、最適合自己生活、最容易融入社區」等等的無形準則考慮。當排好次序後，最理想的跟第二理想的方案之間的價值差異，就是所需的機會成本。

上一篇提及關於移民的三種情況，包括「不移民」、「英國BNO簽証」和「葡萄牙黃金簽証」。有些成本是實質成本例如簽証費或捐獻，也有無形的成本例如時間，英國BNO簽証採5+1的長居年期，葡萄牙採5年簽証後申請入籍，所需年期暫且當作5+1，當中的居住要求近乎零。要計算時間的價值談何容易，相對地，用6年期間能賺取的入息，升遷的機會最終亦可量化為收入，以無形化有形，相對地容易比較。