Hibor持續下行

大行上調按息或掀加息潮 低息轉按恐一瞬即逝【星之谷專欄-經濟一週】

近日市場盛傳按揭龍頭匯豐銀行將上調按揭利率,貸款額600萬元以下,按息定價將由香港銀行同業拆息(HIBOR)「H+1.3厘」,增加至「H +1.35厘」,但只適用於非理財客戶。於拆息貼近歷史低位、經濟仍然未全面復甦的情況下,雖然匯豐「逆勢」加息之舉令市場不解,但有機會引發其他銀行跟隨,有意轉按人士宜於加息潮來臨前作最後衝刺。

按揭回贈 & 按揭利率 Hibor Rate 比較 轉按

最新銀行同業拆息Hibor Rate走勢

目前最好的H plan是H+1.3%,銀行H按最佳封頂位為P-2.75%,即實際封頂位為2.5%。由於大部份銀行Hibor cap和P plan利率相同,因此H按仍是王道,因未來Hibor仍有機會回落。

Hibor Rate 走勢圖

20220809Hibor

資料來源:analystz.hk

除銀行有現金回贈外,坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人,大家應去格下價,最高可達貸款額0.35%。銀行現金回贈,加上中介回贈,令新買及轉按總回贈高達2%

比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)

物業類別貸款額門檻按息低至按揭回贈高達
私人住宅
一手、二手
200萬H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
1.5%(新買)
1.5%(轉按)
300萬H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
1.95%(新買)
1.85%(轉按)
400萬

H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
1.95%(新買)
1.95%(轉按)
500萬

H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
2%(新買)
2%(轉按)
800萬
H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
2.05%(新買)
2.05%(轉按)
未補地價P-2.75% (=2.5%)1.8%
車位50萬P-2.65% (=2.6%)0.3%
工商舖100萬H+1.6%, CAP P-2.15%
H+1.7%, CAP P-2.65%
0.3%
*上表如手機版可以用手指左右滑動顯示隱藏完整內容

聲明:以上表的Hibor按封頂是標準利率,實質利率以銀行最終批核為準。

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注意: 根據金管局指引,如按揭現金回贈超過1%,銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限,不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人,客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。

H按Hibor是如何計算?

匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor,其他銀行是用銀行公會的Hibor。Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算,大家簽facility letter 時可留意相關條款。參考連結:

以上連結請參照一個月Hibor的數字。

如果是匯豐,每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字(即本期利息會用上期的Hibor)。每間銀行計算方法不同,有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。

如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款,歡迎whatsapp我們免費查詢。我們目的只是分享資訊,如只是格價和問問題,客人無需提供私人資料或填任何表格。

延伸閱讀:

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定息按揭

滙豐推定息按揭 首年1.68厘慳息近2萬元【星之谷訪問-蘋果日報】

H按接近封頂水平,銀行紛紛推出首年定息按揭(簡稱定按),搶攻市場。按揭龍頭行滙豐周三推定按,首年固定年利率為1.68厘,以400萬元貸款額計,可慳息近2萬元;其後全期為銀行同業拆息(H)加1.3厘。分析認為,滙豐計劃稍勝同業,將促使更多置業人士選取定按。

按揭回贈 & 按揭利率 Hibor Rate 比較 轉按

【按揭現金回贈 & 按揭利率】各大銀行按揭優惠比較 (8月11日更新)

近月美國加息步伐變快,本港同業拆息Hibor rate 亦跟隨上升,星之谷整合全港各大銀行至抵H按及P按計劃,不論是新買按揭,抑或是轉按,提供最齊全的按揭利率及按揭回贈優惠比較!

比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)

物業類別貸款額門檻按息低至按揭回贈高達
私人住宅
一手、二手
200萬H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
1.5%(新買)
1.5%(轉按)
300萬H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
1.95%(新買)
1.85%(轉按)
400萬

H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
1.95%(新買)
1.95%(轉按)
500萬

H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
2%(新買)
2%(轉按)
800萬
H+1.3%
Cap 2.5%

P-2.5% (=2.5%)
2.05%(新買)
2.05%(轉按)
未補地價P-2.75% (=2.5%)1.8%
車位50萬P-2.65% (=2.6%)0.3%
工商舖100萬H+1.6%, CAP P-2.15%
H+1.7%, CAP P-2.65%
0.3%
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星之谷按揭最新情報

再有銀行上調Cap位,CEO Raymond接受多間傳媒訪問時解釋,大行短期內未有壓力去跟隨,但預計最快第三季Cap位同最優惠利率有上調壓力:

按揭現金回贈是什麼?銀行及中介回贈計算

按揭回贈是指申請新造按揭或轉按時,銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額,回贈通常是以貸款額的百分比去計算,通常貸款額愈高,按揭回贈的百分比亦會相應增加。其實除銀行有現金回贈外,如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭,坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人,最高可達貸款額0.35%。銀行現金回贈,加上中介回贈,令總回贈可高達2.05%,可以幫助業主節省不少供樓支出。

銀行的現金回贈以貸款額計算,其實貸款額計算方法與按揭保險有關,銀行的按揭回贈只以非按揭保險下的貸款額計算。而中介回贈和銀行不同,一般會以淨貸款額計算。假設中介回贈為 0.35%,淨貸款額為 500萬,回贈便是 $17,500,不論是否有經按揭保險,可參考下文:

轉按回贈高,轉按有著數?

事實上,假設現金總回贈和按揭利率相約,每兩年轉按一次,供樓30年,有15年可以免息,想了解半數供樓日子免息秘訣,可參考我們在《經濟一週》的文章:

近期樓市回穩,很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現,伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的轉按和甩名攻略:

甚麼是綠色按揭?有何好處?

近年環境、社會和企業管治(ESG),逐漸成為全球企業追求的共同指標,香港銀行業亦積極響應可持續理念,推出「綠色按揭」產品,獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請,銀行更提供額外現金回贈或獎賞,以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。坊間主要銀行均有提供綠色按揭,銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞,予綠色按揭申請者,一般由$3,888到$15,088不等。

按揭中介如何保障客戶私隱?

用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表,然後自己交給銀行,不需把文件交給中介代辦申請,因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介,避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在《都市日報》關於私隱保障的文章:

注意: 根據金管局指引,如按揭現金回贈超過1%,銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限,不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。請參考北斗星網的文章:

善用高息戶口(Mortgage Link)

想取得多過2.05% 轉按現金回贈?方法是有的,善用mortgage link和部份還款概念便成。想知道各銀行的按揭罰息期、最優惠利率及是否提供高息戶口,可參考下表:

銀行名稱最優惠利率罰息期高息戶口
Mortgage Link
匯豐銀行
5%2有 (可共用)
恆生銀行5%2
中銀香港5%2有 (可共用)
集友香港5%2-3
東亞銀行5.25%2
工商銀行5.25%2有 (首年60%)
花旗銀行5.25%2
永隆銀行5.25%2
交通銀行5.25%2-3
創興銀行5.25%2
建行亞洲5.25%2
星展銀行5.25%2-3
中信銀行5.25%2
大新銀行5.25%2-3
富邦銀行5.375%2
大眾銀行5.375%2
永亨銀行5.5%2

目前大部份銀行都已有高息戶口(mortgage link),一般cap都是貸款額的一半。有銀行可做到mortgage link全期貸款額6成。而中銀的mortgage link計劃,更可以分享給2個家人,請參考我們在《蘋果日報》的訪問:

Hibor走勢圖(資料來源:analystz.hk:

20220809Hibor

有些客人問:我現時封頂位是P-2.6%,如轉按封頂位變P-2.5%,是不是不值得轉按?其實封頂位P-2.6%和P-2.5%月供相差很少,每100萬貸款額每月只相差約$50,如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款,實際每月供款不升反跌的。請參考我們在《頭條日報》和《經濟通ETNET》的文章:

H按持續爆封頂位,未來息口走勢未明朗化,近日開始有些H+0.7%世紀plan的客戶都願意轉按,請閱讀我們在《都市日報》的相關文章:

村屋唐樓等都可做到最優惠按息。車位最低是H按封頂位,但如客人在車位的屋苑有單位,一拼上按(無須合契)的話,車位按揭可跟樓按利息,做30年和最多借6成。

定息按揭最新利率

定息按揭並非按揭市場主流,相信上調息口對本港樓市影響輕微,詳細可以參閱以下報導:

2022年7月更新:定息計劃於2022年7月再度上調息口,屆時最低利率會上調至2.45%。

定息按揭 (貸款上限1000萬)

年期 按息低至 回贈高達
10年 3.2% 0%
15年 3.35% 0%
20年 3.5% 0%

如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行條款,歡迎WhatsApp我們查詢。我們目的只是免費分享資訊,如只是格價和問問題,無需提供私人資料。你亦可以留言給我們,我們會盡快覆你:

 


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