近日市場盛傳按揭龍頭匯豐銀行將上調按揭利率，貸款額600萬元以下，按息定價將由香港銀行同業拆息(HIBOR)「H＋1.3厘」，增加至「H ＋1.35厘」，但只適用於非理財客戶。於拆息貼近歷史低位、經濟仍然未全面復甦的情況下，雖然匯豐「逆勢」加息之舉令市場不解，但有機會引發其他銀行跟隨，有意轉按人士宜於加息潮來臨前作最後衝刺。
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各大銀行按揭罰息期內之罰息率【一表睇晒】
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最新銀行同業拆息Hibor Rate走勢
目前最好的H plan是H+1.3%，銀行H按最佳封頂位為P-2.75%，即實際封頂位為2.5%。由於大部份銀行Hibor cap和P plan利率相同，因此H按仍是王道，因未來Hibor仍有機會回落。
Hibor Rate 走勢圖
資料來源：analystz.hk
除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額0.35%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令新買及轉按總回贈高達2%。
比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按息低至 | 按揭回贈高達 |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 一手、二手 | 200萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.5%（新買） 1.5%（轉按） |
| 300萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.95%（新買） 1.85%（轉按） |
|
| 400萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.95%（新買） 1.95%（轉按） |
|
| 500萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 2%（新買） 2%（轉按） |
|
| 800萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 2.05%（新買） 2.05%（轉按） |
|
| 未補地價 | － | P-2.75% (=2.5%) | 1.8% |
| 車位 | 50萬 | P-2.65% (=2.6%) | 0.3% |
| 工商舖 | 100萬 | H+1.6%, CAP P-2.15% H+1.7%, CAP P-2.65% | 0.3% |
聲明：以上表的Hibor按封頂是標準利率，實質利率以銀行最終批核為準。
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注意: 根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人，客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。
H按Hibor是如何計算？
匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor，其他銀行是用銀行公會的Hibor。Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算，大家簽facility letter 時可留意相關條款。參考連結：
- 匯豐Hibor:
https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html - 恆生Hibor:
https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ - 銀行公會Hibor:
https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?lang=b5
以上連結請參照一個月Hibor的數字。
如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）。每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。
如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款，歡迎whatsapp我們免費查詢。我們目的只是分享資訊，如只是格價和問問題，客人無需提供私人資料或填任何表格。
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- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
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定息按揭時代已完結，按息走勢何去何從？
大部份銀行已停止了定息按揭，按息又回復H按時代。
現時最優惠的H按計劃是 H+1.25%, 多過一間銀行有做這息口。
首年定息1.68%, 其後 H+1.27%- H+1.3% 仍然有少數銀行做，但跟據過往經驗，如大圍停，其他銀行最終都會全部跟隨。
滙豐推定息按揭 首年1.68厘慳息近2萬元【星之谷訪問－蘋果日報】
H按接近封頂水平，銀行紛紛推出首年定息按揭（簡稱定按），搶攻市場。按揭龍頭行滙豐周三推定按，首年固定年利率為1.68厘，以400萬元貸款額計，可慳息近2萬元；其後全期為銀行同業拆息（H）加1.3厘。分析認為，滙豐計劃稍勝同業，將促使更多置業人士選取定按。
【按揭現金回贈 & 按揭利率】各大銀行按揭優惠比較 (8月11日更新)
近月美國加息步伐變快，本港同業拆息Hibor rate 亦跟隨上升，星之谷整合全港各大銀行至抵H按及P按計劃，不論是新買按揭，抑或是轉按，提供最齊全的按揭利率及按揭回贈優惠比較！
比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按息低至 | 按揭回贈高達 |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 一手、二手 | 200萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.5%（新買） 1.5%（轉按） |
| 300萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.95%（新買） 1.85%（轉按） |
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| 400萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.95%（新買） 1.95%（轉按） |
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| 500萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 2%（新買） 2%（轉按） |
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| 800萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 2.05%（新買） 2.05%（轉按） |
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| 未補地價 | － | P-2.75% (=2.5%) | 1.8% |
| 車位 | 50萬 | P-2.65% (=2.6%) | 0.3% |
| 工商舖 | 100萬 | H+1.6%, CAP P-2.15% H+1.7%, CAP P-2.65% | 0.3% |
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星之谷按揭最新情報
再有銀行上調Cap位，CEO Raymond接受多間傳媒訪問時解釋，大行短期內未有壓力去跟隨，但預計最快第三季Cap位同最優惠利率有上調壓力：
- 《星島日報》星之谷按揭：料大型銀行不會跟隨上調封頂息率
- 《HKET地產站》【美國加息】星之谷按揭莊錦輝：H按實際按息或於年底升至封頂水平 惟短期加息壓力輕微
- 《HK01》星展富邦搶先加H按封頂息 專家料大行第三季跟隨 現不宜轉定按
- 《明報》傳中小型銀行上調H按封頂息率 星之谷莊錦輝：料大型銀行不會跟隨
按揭現金回贈是什麼？銀行及中介回贈計算
按揭回贈是指申請新造按揭或轉按時，銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額，回贈通常是以貸款額的百分比去計算，通常貸款額愈高，按揭回贈的百分比亦會相應增加。其實除銀行有現金回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，最高可達貸款額0.35%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈可高達2.05%，可以幫助業主節省不少供樓支出。
銀行的現金回贈以貸款額計算，其實貸款額計算方法與按揭保險有關，銀行的按揭回贈只以非按揭保險下的貸款額計算。而中介回贈和銀行不同，一般會以淨貸款額計算。假設中介回贈為 0.35%，淨貸款額為 500萬，回贈便是 ＄17,500，不論是否有經按揭保險，可參考下文：
轉按回贈高，轉按有著數？
事實上，假設現金總回贈和按揭利率相約，每兩年轉按一次，供樓30年，有15年可以免息，想了解半數供樓日子免息秘訣，可參考我們在《經濟一週》的文章：
近期樓市回穩，很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現，伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的轉按和甩名攻略：
甚麼是綠色按揭？有何好處？
近年環境、社會和企業管治（ESG），逐漸成為全球企業追求的共同指標，香港銀行業亦積極響應可持續理念，推出「綠色按揭」產品，獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請，銀行更提供額外現金回贈或獎賞，以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。坊間主要銀行均有提供綠色按揭，銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞，予綠色按揭申請者，一般由$3,888到$15,088不等。
按揭中介如何保障客戶私隱？
用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表，然後自己交給銀行，不需把文件交給中介代辦申請，因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介，避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在《都市日報》關於私隱保障的文章：
注意: 根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。請參考北斗星網的文章：
善用高息戶口（Mortgage Link）
想取得多過2.05% 轉按現金回贈？方法是有的，善用mortgage link和部份還款概念便成。想知道各銀行的按揭罰息期、最優惠利率及是否提供高息戶口，可參考下表：
| 銀行名稱 | 最優惠利率 | 罰息期 | 高息戶口 Mortgage Link |
|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | 5% | 2 | 有 (可共用) |
| 恆生銀行 | 5% | 2 | 有 |
| 中銀香港 | 5% | 2 | 有 (可共用) |
| 集友香港 | 5% | 2-3 | 有 |
| 東亞銀行 | 5.25% | 2 | 無 |
| 工商銀行 | 5.25% | 2 | 有 (首年60%) |
| 花旗銀行 | 5.25% | 2 | 有 |
| 永隆銀行 | 5.25% | 2 | 無 |
| 交通銀行 | 5.25% | 2-3 | 有 |
| 創興銀行 | 5.25% | 2 | 有 |
| 建行亞洲 | 5.25% | 2 | 有 |
| 星展銀行 | 5.25% | 2-3 | 無 |
| 中信銀行 | 5.25% | 2 | 有 |
| 大新銀行 | 5.25% | 2-3 | 有 |
| 富邦銀行 | 5.375% | 2 | 無 |
| 大眾銀行 | 5.375% | 2 | 無 |
| 永亨銀行 | 5.5% | 2 | 無 |
目前大部份銀行都已有高息戶口（mortgage link），一般cap都是貸款額的一半。有銀行可做到mortgage link全期貸款額6成。而中銀的mortgage link計劃，更可以分享給2個家人，請參考我們在《蘋果日報》的訪問：
Hibor走勢圖（資料來源：analystz.hk）:
有些客人問：我現時封頂位是P-2.6%，如轉按封頂位變P-2.5%，是不是不值得轉按？其實封頂位P-2.6%和P-2.5%月供相差很少，每100萬貸款額每月只相差約$50，如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款，實際每月供款不升反跌的。請參考我們在《頭條日報》和《經濟通ETNET》的文章：
H按持續爆封頂位，未來息口走勢未明朗化，近日開始有些H+0.7%世紀plan的客戶都願意轉按，請閱讀我們在《都市日報》的相關文章：
村屋、唐樓等都可做到最優惠按息。車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。
定息按揭最新利率
定息按揭並非按揭市場主流，相信上調息口對本港樓市影響輕微，詳細可以參閱以下報導：
2022年7月更新：定息計劃於2022年7月再度上調息口，屆時最低利率會上調至2.45%。
定息按揭 (貸款上限1000萬)
| 年期 | 按息低至 | 回贈高達 |
|---|---|---|
| 10年 | 3.2% | 0% |
| 15年 | 3.35% | 0% |
| 20年 | 3.5% | 0% |
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美勢加息，３發鈔行料最快明年加Ｐ，港資金仍足
環球緊盯關鍵星期四（14日）美國勢將加息，聯儲局凌晨公布議息結果後，歐英央行同日議息，港元１個月拆息已連續６天高企於１厘以上，告別零息年代。本港三大發鈔行均預期，港銀最快明年調升最優惠利率，將為１２年來首次上調。