近日市場盛傳按揭龍頭匯豐銀行將上調按揭利率,貸款額600萬元以下,按息定價將由香港銀行同業拆息(HIBOR)「H+1.3厘」,增加至「H +1.35厘」,但只適用於非理財客戶。於拆息貼近歷史低位、經濟仍然未全面復甦的情況下,雖然匯豐「逆勢」加息之舉令市場不解,但有機會引發其他銀行跟隨,有意轉按人士宜於加息潮來臨前作最後衝刺。
暢談HONIA按揭,能否取代HIBOR按揭
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各大銀行按揭罰息期內之罰息率【一表睇晒】
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最新銀行同業拆息Hibor Rate走勢
目前最好的H plan是H+1.3%,銀行H按最佳封頂位為P-2.5%。近期Hibor開始大幅回落,有部份人供款已經回到CAP以下,如預期未來Hibor仍有機會回落,選H按會比較有利。
Hibor Rate 走勢圖
資料來源:MacroMicro
除銀行有現金回贈外,坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人,大家應去格下價,最高可達貸款額0.4%。銀行現金回贈,加上中介回贈,令新買及轉按總回贈分別高達3%及2.9%。
比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
物業類別 | 按息低至 | 按揭回贈高達 |
---|---|---|
新買 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 3% |
轉按 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 2.9% |
未補地價 | p-2.25% | 2.45% |
車位 | H+1.8%, Cap P-2.25% 或 p-2.2% | 0.2% |
工商舖 | H+1.6%, Cap P-2.25% 或 P-1.9% | 0.6% |
聲明:以上表的Hibor按封頂是標準利率,實質利率以銀行最終批核為準。
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H按Hibor是如何計算?
匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor,其他銀行是用銀行公會的Hibor。Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算,大家簽facility letter 時可留意相關條款。參考連結:
- 匯豐Hibor:
https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html - 恆生Hibor:
https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ - 銀行公會Hibor:
https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?lang=b5
以上連結請參照一個月Hibor的數字。
如果是匯豐,每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字(即本期利息會用上期的Hibor)。每間銀行計算方法不同,有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。
如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款,歡迎whatsapp我們免費查詢。我們目的只是分享資訊,如只是格價和問問題,客人無需提供私人資料或填任何表格。
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定息按揭時代已完結,按息走勢何去何從?
大部份銀行已停止了定息按揭,按息又回復H按時代。
現時最優惠的H按計劃是 H+1.25%, 多過一間銀行有做這息口。
首年定息1.68%, 其後 H+1.27%- H+1.3% 仍然有少數銀行做,但跟據過往經驗,如大圍停,其他銀行最終都會全部跟隨。
滙豐推定息按揭 首年1.68厘慳息近2萬元【星之谷訪問-蘋果日報】
H按接近封頂水平,銀行紛紛推出首年定息按揭(簡稱定按),搶攻市場。按揭龍頭行滙豐周三推定按,首年固定年利率為1.68厘,以400萬元貸款額計,可慳息近2萬元;其後全期為銀行同業拆息(H)加1.3厘。分析認為,滙豐計劃稍勝同業,將促使更多置業人士選取定按。
銀行按揭回贈&按揭利率優惠比較 (2023年5月29日更新)
星之谷整合全港各大銀行至抵H按及P按計劃,不論是新買按揭,抑或是轉按,提供最齊全的按揭利率及按揭回贈優惠比較!
比較按揭回贈及利率: H按P按 (新買、轉按)
物業類別 | 按息低至 | 按揭回贈高達 |
---|---|---|
新買 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 3% |
轉按 | H+1.3%, Cap P-2.5% 或P-2.5% | 2.9% |
未補地價 | p-2.25% | 2.45% |
車位 | H+1.8%, Cap P-2.25% 或 p-2.2% | 0.2% |
工商舖 | H+1.6%, Cap P-2.25% 或 P-1.9% | 0.6% |
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星之谷按揭最新情報
【最新消息】最優惠利率(P)加0.125%
美國聯儲局宣佈加息0.25厘後,港銀今次終於跟隨,但加幅溫和,最優惠利率(P)只加0.125厘,同時市場預料港銀加息周期已到尾聲。
- 《明報》星之谷莊錦輝:按息3.5厘見頂 加息期累升2厘
- 《東方日報》星之谷:按息3.5厘見頂 加息周期累升兩厘
- 《HK01》美國加息|銀行再加P 0.125厘 星之谷莊錦輝料或為最後1次加息
- 《星島日報》滙豐加P 0.125厘 其他銀行跟隨 一文看清各界分析 料仍有追加P壓力
財政預算案宣布調整印花稅
最新財政預算案宣佈調整稅階,新從價印花稅(第二標準稅率)於2023年2月22日上午11時生效。例如樓價不超過300萬元,新例下只須繳定額100元從價印花稅的物業。付樓價3%的從價印花稅的物業,由原先樓價介乎442萬至600萬元的物業,調整為新例下的664萬至900萬元。詳細調整內容可參考以下政府公佈的文件。
財政預算案公佈,星之谷CEO Raymond接受多間傳媒訪時特別指出,調低印花稅稅階未必會令人即時想入市,但對聯名物業嘅甩名需求有正面影響,因為甩名會用樓價一半去計算稅項,所以600萬元物業甩名,都只係需要畀最低100蚊印花稅。另外,新措施亦適用於購買車位,Raymond預計2、300萬元嘅車位需求亦會增加。
金管局將按揭壓力測試由3厘降至2厘
金管局於9月23日宣布降低物業按揭貸款利率壓測要求,由3厘降至2厘,並即時生效。
按揭現金回贈是什麼?銀行及中介回贈計算
按揭回贈主要包銀行回贈及中介回贈,申請新造按揭或轉按時,銀行會向按揭借款人提供額外的回贈金額,回贈通常是以貸款額的百分比去計算,通常貸款額愈高,按揭回贈的百分比亦會相應增加。除銀行有現金回贈外,如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭,坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人,最高可達貸款額0.4%。銀行現金回贈,加上中介回贈,令總回贈可高達3%,可以幫助業主節省不少供樓支出。
銀行的現金回贈以貸款額計算,其實貸款額計算方法與按揭保險有關,銀行的按揭回贈只以非按揭保險下的貸款額計算。而中介回贈和銀行不同,一般會以淨貸款額計算。假設中介回贈為 0.4%,淨貸款額為 500萬,回贈便是 $20,000,不論是否有經按揭保險,可參考下文:
轉按回贈高,轉按有著數?
事實上,假設現金總回贈和按揭利率相約,每兩年轉按一次,供樓30年,有15年可以免息,想了解半數供樓日子免息秘訣,可參考我們在《經濟一週》的文章:
近期樓市回穩,很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現,伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的轉按和甩名攻略:
甚麼是綠色按揭?有何好處?
近年環境、社會和企業管治(ESG),逐漸成為全球企業追求的共同指標,香港銀行業亦積極響應可持續理念,推出「綠色按揭」產品,獲得特定「綠建環評」認證的物業便能申請,銀行更提供額外現金回贈或獎賞,以鼓勵市民支持環保無紙化申請按揭。坊間主要銀行均有提供綠色按揭,銀行普遍提供額外現金回贈或獎賞,予綠色按揭申請者,一般由$3,888到$12,000不等。
按揭中介如何保障客戶私隱?
用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表,然後自己交給銀行,不需把文件交給中介代辦申請,因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介,避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在《都市日報》關於私隱保障的文章:
注意: 根據金管局指引,如按揭現金回贈超過1%,銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限,不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。請參考北斗星網的文章:
善用高息戶口(Mortgage Link)
想取得多過2.7% 轉按現金回贈?方法是有的,善用mortgage link和部份還款概念便成。想知道各銀行的按揭罰息期、最優惠利率及是否提供高息戶口,可參考下表:
銀行名稱 | 最優惠利率 | 罰息期 | 高息戶口 Mortgage Link |
---|---|---|---|
滙豐銀行 | 5.75% | 2 | 有 (可共用) |
恆生銀行 | 5.75% | 2 | 有 |
中銀香港 | 5.75% | 2 | 有 (可共用) |
集友香港 | 5.875% | 2-3 | 有 |
南洋商業 | 5.75% | - | - |
東亞銀行 | 6% | 2 | 有 |
工商銀行 | 6% | 2 | 有 (首年60%) |
花旗銀行 | 6% | 2 | 有 |
永隆銀行 | 6% | 2 | 有 |
交通銀行 | 6% | 2-3 | 有 |
創興銀行 | 6% | 2 | 有 |
建行亞洲 | 6% | 2 | 有 |
星展銀行 | 5.875% | 2-3 | 無 |
中信銀行 | 6% | 2 | 有 |
大新銀行 | 6% | 2-3 | 有 |
富邦銀行 | 6.125% | 2 | 無 |
大眾銀行 | 6% | 2 | 無 |
永亨銀行 | 6.25% | 2 | 無 |
目前大部份銀行都已有高息戶口(mortgage link),一般cap都是貸款額的一半。有銀行可做到mortgage link全期貸款額6成。而中銀的mortgage link計劃,更可以分享給2個家人,請參考我們在《蘋果日報》的訪問:
Hibor走勢圖(資料來源:MacroMicro):
有些客人問:我現時封頂位是P-2.6%,如轉按封頂位變P-2.5%,是不是不值得轉按?其實封頂位P-2.6%和P-2.5%月供相差很少,每100萬貸款額每月只相差約$50,如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款,實際每月供款不升反跌的。請參考我們在《頭條日報》和《經濟通ETNET》的文章:
H按持續爆封頂位,未來息口走勢未明朗化,近日開始有些H+0.7%世紀plan的客戶都願意轉按,請閱讀我們在《都市日報》的相關文章:
村屋、唐樓等都可做到最優惠按息。車位最低是H按封頂位,但如客人在車位的屋苑有單位,一拼上按(無須合契)的話,車位按揭可跟樓按利息,做30年和最多借6成。
定息按揭最新利率
HKMC 定息按揭 (貸款上限1000萬)
年期 | 按息低至 | 回贈高達 |
---|---|---|
10年 | 4.5% | 0% |
15年 | 4.65% | 0% |
20年 | 4.8% | 0% |
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美勢加息,3發鈔行料最快明年加P,港資金仍足
環球緊盯關鍵星期四(14日)美國勢將加息,聯儲局凌晨公布議息結果後,歐英央行同日議息,港元1個月拆息已連續6天高企於1厘以上,告別零息年代。本港三大發鈔行均預期,港銀最快明年調升最優惠利率,將為12年來首次上調。