近日市場盛傳按揭龍頭匯豐銀行將上調按揭利率，貸款額600萬元以下，按息定價將由香港銀行同業拆息(HIBOR)「H＋1.3厘」，增加至「H ＋1.35厘」，但只適用於非理財客戶。於拆息貼近歷史低位、經濟仍然未全面復甦的情況下，雖然匯豐「逆勢」加息之舉令市場不解，但有機會引發其他銀行跟隨，有意轉按人士宜於加息潮來臨前作最後衝刺。
暢談HONIA按揭，能否取代HIBOR按揭
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各大銀行按揭罰息期內之罰息率【一表睇晒】
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最新銀行同業拆息Hibor Rate走勢
比較至筍按揭計劃: H按P按 (新買、轉按)
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按息低至 | 回贈高達 |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 一手、二手 | 100萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.4%（新買） 1.4%（轉按） |
| 300萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.6%（新買） 1.6%（轉按） |
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| 400萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.75%（新買） 1.6%（轉按） |
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| 600萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.75%（新買） 1.7%（轉按） |
|
| 未補地價 | － | P-2.75% (=2.5%) | 1.7% |
| 車位 | 50萬 | P-2.65% (=2.6%) | 0.3% |
| 工商舖 | 100萬 | 3個月H+1.3% 或 P-2.65% (=2.6%) | 0.3% |
聲明：以上表的Hibor按封頂是標準利率，實質利率以銀行最終批核為準。
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Hibor Rate 走勢圖
資料來源：analystz.hk
目前最好的H-plan是H+1.3%，銀行H按最佳封頂位為P-2.75%，即實際封頂位為2.5%。由於大部份銀行Hibor cap和P plan利率相同，因此H按仍是王道，因未來Hibor仍有機會回落。
除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額0.35%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈高達 1.75% （新買）或1.7%（轉按）。
用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表，然後自己交給銀行，不需把文件交給中介代辦申請，因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介，避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在都市日報關於私隱保障的文章：
注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人，客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。
H按Hibor是如何計算？
匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor，其他銀行是用銀行公會的Hibor。Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算，大家簽facility letter 時可留意相關條款。參考連結：
- 匯豐Hibor:
https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html - 恆生Hibor:
https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ - 銀行公會Hibor:
https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?lang=b5
以上連結請參照一個月Hibor的數字。
如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）。每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。
如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款，歡迎whatsapp我們免費查詢。我們目的只是分享資訊，如只是格價和問問題，客人無需提供私人資料或填任何表格。
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關於我們
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- 榮獲都市日報「2018傑出轉按顧問」大獎
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- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括蘋果日報、頭條日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
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定息按揭時代已完結，按息走勢何去何從？
大部份銀行已停止了定息按揭，按息又回復H按時代。
現時最優惠的H按計劃是 H+1.25%, 多過一間銀行有做這息口。
首年定息1.68%, 其後 H+1.27%- H+1.3% 仍然有少數銀行做，但跟據過往經驗，如大圍停，其他銀行最終都會全部跟隨。
滙豐推定息按揭 首年1.68厘慳息近2萬元【星之谷訪問－蘋果日報】
H按接近封頂水平，銀行紛紛推出首年定息按揭（簡稱定按），搶攻市場。按揭龍頭行滙豐周三推定按，首年固定年利率為1.68厘，以400萬元貸款額計，可慳息近2萬元；其後全期為銀行同業拆息（H）加1.3厘。分析認為，滙豐計劃稍勝同業，將促使更多置業人士選取定按。
各大銀行按揭現金回贈及按揭利率優惠比較【9月24日更新】
【 按揭回贈 & 按揭利率 | 最新按揭計劃及優惠比較 】疫情下美國重啟量化寬鬆，香港隨之進入超低息時代，樓按利率不斷下跌，大大減輕業主供樓負擔。不過利率低處未算低，申請按揭前，一定要再逐間銀行格價。星之谷為你整合全港各大銀行的至抵按揭計劃，一眼看清邊間「利率最低、回贈最高」，資訊持續更新，不論是新買按揭，抑或是轉按，提供最齊全的按揭利率及接揭回贈優惠比較！
比較至筍按揭計劃: H按P按 (新買、轉按)
| 物業類別 | 貸款額門檻 | 按息低至 | 回贈高達 |
|---|---|---|---|
| 私人住宅 一手、二手 | 100萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.4%（新買） 1.4%（轉按） |
| 300萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.6%（新買） 1.6%（轉按） |
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| 400萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.75%（新買） 1.6%（轉按） |
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| 600萬 | H+1.3% Cap 2.5% 或 P-2.5% (=2.5%) | 1.75%（新買） 1.7%（轉按） |
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| 未補地價 | － | P-2.75% (=2.5%) | 1.7% |
| 車位 | 50萬 | P-2.65% (=2.6%) | 0.3% |
| 工商舖 | 100萬 | 3個月H+1.3% 或 P-2.65% (=2.6%) | 0.3% |
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星之谷按揭9月最新情報
市傅多間銀行陸續暫停接受恒大樓花按揭申請，星之谷於多間報章發表見解。
- 《明報》星之谷莊錦輝：恆大‧珺瓏灣買家料大部分已完成按揭 相信影響微
- 《鉅子ICON》銀行拒收恒大系新盤樓花按揭申請 業界：情況較罕見
- 《經濟通》銀行拒收恆大系新盤樓花按揭申請 業界：受影響買家數目不多
- 《大公報》市場關注/恒大新盤受挫 銀行拒批樓花按揭
- 《東方日報》恆大．珺瓏灣不獲批按揭僅屬個別事件
- 《香港01》銀行拒收恒大系新盤樓花按揭申請 業界：情況較罕見
- 《信報》傳銀行拒恒大樓花按揭申請 星之谷: 非常罕見
HIBOR 跌破0.1厘令實際供樓利息已經創八、九年新低位，加上銀行對轉按市場取態轉趨積極，按揭現金回贈再次上升，令業主轉按誘因增加。星之谷早前接受《Now財經台》訪問，解答了不少轉按疑難，可參考：
農曆年過後，樓市突然唱旺，銀行也放開始放寬按揭利率和現金回贈，請參考我們在《South China Morning Post》的專欄文章：
- Hong Kong banks ease up on mortgage approvals as vaccination programme boosts homebuyers’ confidence
個別銀行於去年11月已減息至H+1.3%，總按揭現金回贈也加至1.45%。請參考我們在《香港電台》的訪問。
大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。
除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額0.35%。銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈高達 1.75% （新買）或1.5%（轉按）。參考我們在《經濟一週》的轉按攻略：
事實上，假設現金總回贈回到去年水平，每兩年轉按一次，供樓30年，有15年可以免息。參考我們在《經濟一週》的文章：
用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。向他們免費索取按揭轉介表，然後自己交給銀行，不需把文件交給中介代辦申請，因此保障了私隱。建議找個有規模和知名度的按揭中介，避免被「走數」或「賴數」的風險。請閱讀我們在《都市日報》關於私隱保障的文章：
注意: 根據金管局指引，如按揭現金回贈超過1%，銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限，不論該回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。請參考北斗星網的文章：
想取得多過1.5% 轉按現金回贈？方法是有的，善用mortgage link和部份還款概念便成。參考我們在《蘋果日報》的攻略：
| 銀行名稱 | 最優惠利率 | 罰息期 | 高息戶口 Mortgage Link |
|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | 5% | 2 | 有 (可共用) |
| 恆生銀行 | 5% | 2 | 有 |
| 中銀香港 | 5% | 2 | 有 (可共用) |
| 集友香港 | 5% | 2-3 | 有 |
| 東亞銀行 | 5.25% | 2 | 無 |
| 工商銀行 | 5.25% | 2 | 有 (首年60%) |
| 花旗銀行 | 5.25% | 2 | 有 |
| 永隆銀行 | 5.25% | 2 | 無 |
| 交通銀行 | 5.25% | 2-3 | 有 |
| 創興銀行 | 5.25% | 2 | 有 |
| 建行亞洲 | 5.25% | 2 | 有 |
| 星展銀行 | 5.25% | 2-3 | 無 |
| 中信銀行 | 5.25% | 2 | 有 |
| 大新銀行 | 5.25% | 2-3 | 有 |
| 富邦銀行 | 5.375% | 2 | 無 |
| 大眾銀行 | 5.375% | 2 | 無 |
| 永亨銀行 | 5.5% | 2 | 無 |
目前大部份銀行都已有高息戶口（mortgage link），一般cap都是貸款額的一半。有銀行可做到mortgage link全期貸款額6成。而中銀的mortgage link計劃，更可以分享給2個家人，請參考我們在《蘋果日報》的訪問：
近期樓市回穩，很多客人開始部署把聯名物業甩名及轉按套現，伺機低位入市。請閱讀我們在《蘋果日報》的最新轉按和甩名攻略：
Hibor走勢圖（資料來源：analystz.hk）:
有些客人問：我現時封頂位是P-2.6%，如轉按封頂位變P-2.5%，是不是不值得轉按？其實封頂位P-2.6%和P-2.5%月供相差很少，每100萬貸款額每月只相差約$50，如把轉按取得的現金回贈用來作部份還款，實際每月供款不升反跌的。請參考我們在《頭條日報》和《經濟通ETNET》的文章：
H按持續爆封頂位，未來息口走勢未明朗化，近日開始有些H+0.7%世紀plan的客戶都願意轉按，請閱讀我們在《都市日報》的相關文章：
村屋、唐樓等都可做到最優惠按息。車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。
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美勢加息，３發鈔行料最快明年加Ｐ，港資金仍足
環球緊盯關鍵星期四（14日）美國勢將加息，聯儲局凌晨公布議息結果後，歐英央行同日議息，港元１個月拆息已連續６天高企於１厘以上，告別零息年代。本港三大發鈔行均預期，港銀最快明年調升最優惠利率，將為１２年來首次上調。