頭條日報專欄

樓巿已淡靜了好一段日子，樓價徐徐下跌之餘，成交亦相當疏落。這段樓巿下行期，大約在今年4月尾開始，大約是本港全面通關後兩個月左右。

工商物業按揭，銀行近日在估價和按揭成數採取極保守的態度，力保物業在扣除按揭後的淨資產值維持在高水平。將來若業主斷供而需收樓拍賣時，銀行確保能取回按揭貸款。

置業少不免要做按揭，按揭制度、銀行和估價行對物業巿場的取態就變得關鍵了。非住宅按揭成數，在2020年8月由最高4成上調至5成，並在剛剛7月初跟住宅放寬按揭時進一步放寬。非住宅物業最新可借最高6成按揭。

港島龍頭屋苑太古城自2020年起拆售車位，由最高峰時入場費約250萬元、去年約200萬元，至今年6月，最低價約130萬元。傳媒與一般投資者可能認為是冧價近半，實際上，車位也受到易泊、易取及有沒上蓋等因素影響，該批車位售價跌幅未必有帳面上大。

政府的印花稅第一招是2010年底的額外印花稅，當時受影響的只有住宅物業，不少投資者便轉跑道至非住宅物業。

三年多的疫情，來港遊客數量減至近零，依靠旅客意的零售和飲食業都受到重創。開關之時，遊客區的舖位只剩不多於一半有人營運。在工廠區、住宅區的商舖使用率未有太大影響，但不少都在求變。

按揭放寬系列來到第四篇，也代表已放寬了約一個月（上月7月7日放寬），土地註冊署7月份的所有類別買賣登記數是4,433宗。由於註冊買賣合約的死線是簽訂臨約後的一個月，7月份的買賣登記數目反映的主要是6月份簽訂臨約的買賣情況。新制後首月的買賣數量，要到下月初才會有確實數據。

在舊制下如未能因估價上升或補回首期差額的高成數按揭借款人，在轉按時需再付一次昂貴的按揭保險費。雖然近數月來按揭回贈大幅提升，但這情況下轉按一來一回所剩無幾，白費時間和心機。

今次放寬，由於一般按揭成數提升至7成，按揭保險承保範圍大幅收窄，按保費亦因而大減。假如是新買物業按揭，在今年7月6日或之前簽訂臨約的將採用舊版保費表（5頁紙的2022年2月修訂版），在今年7月7日或之後簽訂約的將採用新版保費表（13頁紙的2023年7月修訂版）。舊版的保費表顯示的是正價，一般客戶會取到65折的折扣，而新版的保費表是實價，不會另外提供折扣。

過去一星期，樓巿最重磅的消息是上星期五的按揭放寬措施。