物業投資

今年初，筆者在本專欄中估計在農歷新年後樓巿會爆發小陽春。回顧過去幾個月樓巿數據，到底結果如何?

不同人有不同程度的槓桿與波幅的承受能力。當選擇了其中一種投資項目及相應槓桿後，在同一類項目、不同產品之間不應以槓桿後的回報率比較優劣，以免把事情弄得複雜。

如有耐性追踪數個區域的樓價及租金的趨勢，並發現當中有些地區忽然偏離了原來的黃金比率，就可能找到入巿的良機。

當明白了各類或各區物業之別後，有投資者可能心想：「何不選淨租金回報率最高那一類？」

工商舖物業，無論是否連租約都不影響按揭成數。尤其是舖位物業，有沒有連租約也好，準買家都可隨時視察，因此，無論是否連租約的放盤，並不影響業主叫價能力。

投資工商舖的入場門檻及「段數」都比住宅物業高。無論是否投資者，對於住宅租金總會有一定的認知。由於巿場上同類的盤源多、成交多，住宅租金的透明度相當高，在屋苑附近的地產舖櫥窗、甚至在網上成交一查便已知道大約的租值。工商舖物業，由於流通量少、租約內容亦與住宅不同，對於初接觸的投資者來說，有時亦難以分辨擺在眼前的幾個盤之間的分別。

近年物業買賣「窿罅位」避稅財技多，稅局有恒常監察情況，但有時會殺錯良民。話說筆者朋友阿輝（化名）遇到件世紀慘事，去年本來開開心心買了一間極筍「細碼」工廈，怎料稅局突然稱成交價偏離市價，須補交印花稅差價，事件令他極為困擾。

上星期筆者主持「物業投資Ｘ按揭財技解碼」講座，邀請了城中幾位資深物業投資者向聽眾講解未來投資機會，範疇包括商舖、工廈、海外物業，在此分享幾個重點。