移民

香港移民潮勢頭持續，不少讀者來信查詢相關物業買賣事宜。其中一位英國打工仔冀轉按其香港物業，套現資金於英國置業。然而，利用英國入息申請香港物業按揭面臨不少限制，包括薪金必須為銀行自動轉賬，以及提供稅單證明等其他條件；若物業持有作投資用途，按揭成數更扣一成，申請前務必做足功課。

香港人買英國樓已成潮流，而且大部分人都會申請按揭，據統計每10個人，便有7個人會做。當地新樓申請按揭並不困難，只要入息過關，經紀都會拍心口保證銀行必批75%按揭。但原來英國一手樓市場存在港人不常遇見的「另類業權問題」，有機會令按揭觸礁。

新冠肺炎疫情影響下，英國樓市冰封，當地政府為刺激樓市，早前延長「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday)，最新更推出協助首置客上車的「Mortgage Gurantee」，擔保銀行向準買家貸款，目前共7間參與。香港人聽到這個消息，第一個反應是：「移民人士能否參加？」

想計算機會成本，先要在不同的移民方案中，排出一個優先次序。這個優先次序不一定要巿儈地以那一方案「最平、最抵、最著數」計算，而是從最適合自己的方案，可能是「天氣最好、最適合自己生活、最容易融入社區」等等的無形準則考慮。當排好次序後，最理想的跟第二理想的方案之間的價值差異，就是所需的機會成本。

上一篇提及關於移民的三種情況，包括「不移民」、「英國BNO簽証」和「葡萄牙黃金簽証」。有些成本是實質成本例如簽証費或捐獻，也有無形的成本例如時間，英國BNO簽証採5+1的長居年期，葡萄牙採5年簽証後申請入籍，所需年期暫且當作5+1，當中的居住要求近乎零。要計算時間的價值談何容易，相對地，用6年期間能賺取的入息，升遷的機會最終亦可量化為收入，以無形化有形，相對地容易比較。

經濟學上有所謂的機會成本，機會成本可以與金錢無關，例如時間、機遇人際關係這類抽象的概念都可以是機會成本。「機會成本」的定義是「除非可同時選多個選項，否則就是第二選擇的價值」。

2021年7月1日起，葡萄牙將終止首都里斯本及第二大城市波圖及阿爾加維的黃金簽證申請，其後欲以黃金簽證身分移民至葡萄牙，將僅餘投資內陸物業一途。因此，筆者最近收到很多親友查詢，投資該區海外樓的方法和操作，務求趕及於死線前申請移民。

移民英國大門尚有不足1個月就打開，最新利好消息是約翰遜政府擬容許BNO持有人「太空人」方式移英——即透過「5+1方案」入籍的話，毋須全家一同起行，父母一方可以留港一段時間賺錢，另一方就帶子女到英國讀免費公立學校。

買英國樓已經成為香港潮流，明年BNO移民通道打通後，於當地置業的趨勢更一發不可收拾，將成為港人資產組合一個重要部分。不過英國樓種類繁多，目不暇給，最常聽到的問題是：「如果預算鬆動，在英國應該買分層單位定獨立屋？」