經濟一週

香港私人樓價高企，令每年政府以折扣價出售的居屋均「爭崩頭」，可謂一屋難求。新一期居屋正值選樓環節，有幸運中獎的筆者客人，因身負按揭擔保人身分，向筆者查詢會否影響新居屋按揭申請？

受惠本港疫情趨穩，積壓已久的樓市剛需近月急速釋放，帶動多個新盛認購數目創下紀錄新高。筆者留意到，不少買家為利用高成數按揭「上車」，傾向選擇建期供款。建期一般長達一至兩年，其中自僱人士應如何於期內「執好盤數」，確保入息證明充足，於收樓時安全上會？今期筆者為讀者一一詳細解答。

近月不少企業響應政府呼籲，推出各種優惠鼓勵市民打針，有發展商甚至承諾拿出新盤單位，作為「針後大抽獎」禮物。以免費送贈方式轉讓的物業，俗稱「送契樓」，市民若幸運得獎固然開心 ，但必須留意送契物業的按揭及業權限制，遠多於一般物業，只有了解筒中規則，日後出售獲利或按樓借貸時，才能更得心應手。

今時今日在香港置業，絕大部分準業主均會借助銀行按揭「上車」。於按揭申請表面中，有一欄可供申請者填上「同意」或「不同意」(Non consent)，以授權銀行查閱申請人與樓按相關的信貸紀錄。身負多重物業按揭的人士，或誤以為只要填寫「不同意」，即能避開銀行對其樓按的信貸審查，以更輕鬆通過壓力測試。事實上，大部分銀行會直接拒批填寫「不同意」的按揭申請，即使受理，亦會定下更嚴厲的審批要求。

過去一年，香港人驟成最進取的英國物業買家之一，單在2020年，港人在英國核心區域置業的金額已超過3億鎊。受惠BNO新簽證具體細節落定，預計未來數年移英港人數目將會倍增，英國物業搶購潮將随之延續。然而，若急忙在英國「隔山買樓」，而忽略按揭申請的難度，交易有機會隨時觸礁，筆者建議港人善用「預批證明書」，提高於銀行上會的成功率。

據悉近日有買家購入二手居屋後，銀行驗樓時發現廚廁「大挪移」，而拒批其按揭中請，導致撻訂收場。筆者對此事深感困惑，首先居屋甚少需要驗樓，而且即使單位有結構性改動，亦理應有銀行願意承造按揭。

上車客申請按揭未必每每順利，伏位無處不在，以往很多銀行都提供 「預批」服務，只要買樓前提交入息文件「試水溫」，順利的話將預早獲批按揭，一個月內買樓毋須重新批核。惟這個服務在旺市中劇減，原因是甚麼？又有甚麼更好的按揭避伏妙法？

眾所周知，申請銀行按揭時，個人入息符合供款與收入比率(DSR)要求，為通過壓力測試的必要條件，其中除樓按供款外，私人債務還款亦須計算在DSR內，惟提早清還私人貸款或面臨罰息後果，引致兩難局面。本文將詳述身負私人貸款對按揭申請的影響、清還私貸的時機、以及周轉失靈時有何解困財技。