高成數按揭

常識告訴我們，買樓時就算買入價高於銀行估價，銀行一般都會以前者來計算按揭貸款額。惟準業主申請高達8成至9成高成數按揭時，按揭保險公司也會自行估價。若果買入價與估價兩者相差太大，原來按揭保險公司有機會向準業主索取單位相片，查證單位價格是否合理。業主遇到這些情況時，又應該如何處理呢？

眾所周知在香港置業，以首置身分入市非常「划算」。不少夫婦聯名買入物業後，如計劃再次置業，先生或太太其中一方普遍會先甩名，恢復首置身分後再入市。惟甩名後原有物業須重造按揭，單靠先生或太太一方入息未必夠計，筆者建議可考慮拉長甩名成交期，接收物業者如在此段期間有加人工，亦有助申請新購物業按揭。

市傳中央要求香港地產商協助解決房屋問題，「改變遊戲規則」的消息甚囂塵上。近日地產股率先捱沽，摩根士丹利報告更預言，2022年底前樓市將大跌20%，銀行及政府會否於市場動盪下收緊按揭成為焦點。筆者認為，銀行利用估價機制調整貸款額，已能對沖樓價下行風險，而政府取消高成數按揭的可能性亦偏低。

於傳出中央擬整頓香港地產格局消息之際，筆者便思考，政府會否取消2019年放寬的新成數按揭，變回600萬元以上樓不能造高成數按揭？

有居屋業主致函筆者，問想買入另一層樓的話，可否申請9成按揭？筆者認為難度不低，有4大可能出現的情景供參考：

自2019年10月放寛按揭保險適用的樓價範圍及成數後（林鄭Plan），金管局並未有就按揭制度作出新的大動作。

銀行及按揭保險公司的取態隨著疫情及經濟情況時而放鬆時而收緊，讀者如發現自己屬於下列情況，要先有兩手準備，例如多找一個擔保人作為後備方案。

近年政府放寛高成數物業按揭後，隨即成為首置人士「上車」的一大助力。惟相比六成或以下按揭，申請高成數按揭所需的入息證明文件更嚴謹，除繳交糧單及銀行過數紀錄予銀行外，更要經過按揭保險公司的多一重審批，其中需要提供稅單及強積金(MPF)供款紀錄以供查核。

受惠本港疫情趨穩，積壓已久的樓市剛需近月急速釋放，帶動多個新盛認購數目創下紀錄新高。筆者留意到，不少買家為利用高成數按揭「上車」，傾向選擇建期供款。建期一般長達一至兩年，其中自僱人士應如何於期內「執好盤數」，確保入息證明充足，於收樓時安全上會？今期筆者為讀者一一詳細解答。