高成數按揭

香港地，冇樓買樓，有樓儲樓。不少投資者為求借到盡，甚至「踩鋼線」，以自住名義申請高成數按揭，實質是將單位「偷雞出租」。近日按證公司似乎有新措施打擊，不再純粹追收貸款 (Call Loan)，而是強制要求客人額外繳交逾10萬元保費罰款。

筆者在2018年底，估計樓巿短時間內見底，結果樓巿在剛踏入2019年，便已見底回升，在年中時已上升約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今，樓巿從高位回落約5%。全年雖仍然錄得約3%升幅，但失業率由年中低位的2.9%，上升至近日的3.2%，情況令人擔憂。

近日社會緊張氣氛稍為紓緩，客人林生乘機入市，不過其個案頗為特別，本身買的是相連單位其中一間，而兩個單位是分契，到底應該如何申請按揭，才確保萬無一失？

政府放寬按揭成數，引發換樓熱潮，一房單位換兩房尤其活躍。業主若果數年前以500萬元買一房新樓或市區半新樓，做8成按揭，現在物業料已升值至700萬元，賣出後可賺200萬元，已經有足夠首期換一間1,000萬元奧運站兩房盤了。惟須注意，有些換樓陷阱業主不得不提防。

上文提到，在按揭保險新政策下，首置客可獲豁免按證公司壓力測試，但銀行未必跟隨，在某些情況仍會要求 客戶進行。

空姐一般如飛長途線，會獲發現金津貼(Cash allowance)，一般每月都有數千元。如買樓做按揭，這些津貼能不能計入供款與入息比率之內，並且幫補壓力測試？

過去兩個月，本欄一口氣分享多招「 甩名 」及「轉名」財技，今篇是這個系列最後一篇。很多時候，業主「甩名」後回復首置身分，會再買新物業並申請六成以上高成數按揭 ，筆者提醒業主，由於牽涉按揭保險，香港按揭證券有限公司 ( 下稱：按揭證券公司 ) 有3個「抽秤位」必須留神。

筆者從事按揭轉介多年，近年經常有夫妻詢問一個情況——夫妻擁有物業，但物業是由丈夫持有，趁樓價高企，加按套現，給妻子作為首期用來「首置買樓」，這是常見物業「一開二」做法，但問題有兩個：1.妻子買600萬元樓，按揭保險公司能否批高成數按揭；2.妻子買樓是否符合自住用途？