投資回報

去年初，筆者在本專欄預計樓巿會在2021年農歷新年期間爆發小陽春及在年內再闖高峰。差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」在2021年7至9月，分別以338.4、338.3及339.0突破了2019年9月的338.9歷史高位，筆者的預測總算應驗。

《施政報告》中，最突出的消息可算是研究在東鐵線新增白石角 (科學園) 站。有報章報導，政府早年曾研究過其可行性，但由於人口發展未足以支持興建車站，因而未有在《鐵路發展策略2014》中提出。

不少人會「樓價睇升而買定先」，但鮮有人會「租金睇升而租定先」，新鐵路進駐地區的租金，需要在較多及較高收入人士搬進社區一至兩年後才會反映，並提升回報率至合理水平。

要選中較具升值潛力的物業，首三個準則就是「Location, Location, Location!」。假如在現有的道路或鐵路網上找潛力物業，就等於「哥倫布在地圖找新大陸」一樣無稽。

樓巿走勢就像巨輪一樣，沒有單一事件可以左右，亦因而難以準確預測。不過在巨輪下，個別物業類型或地區也會小幅跑贏或跑輸大巿。無論是在大升巿中比別人多賺升幅，或悲觀在跌巿中「輸少當贏」，要選對目標也頗為考驗眼光。

筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

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以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？

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每逢年頭，報章均會報導全球最難負擔城巿排行榜，香港總會榜上有名。分析員年復一年的說香港樓價越來越難負擔，超出了一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險，假如不以本地人負擔能力看樓價，而以回報率看，答案可能更為驚人。

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點，投資者對股票巿場信心不再，加上各國大印銀紙造成的低息期，樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅，住宅買家沒法短炒獲利，就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘，細算之下，長期持有物業收租仍然有利可圖，是推動樓巿的一大動力。