經濟一週

本港疫情受控及經濟前景回暖，市民「上車」意欲重燃，香港樓市強勢回歸。然而，買樓流程甚為複雜，今期「買樓十步曲」——講述由揀樓至成交流程扼要，助準買家無痛「上車」。

近日市傳金管局研究修改樓宇買賣機制，涉及款項不經律師行處理，改由銀行間直接過數。如有關機制改革屬實，日後即使有律師行遭銀行封鎖，以致按揭貸款過戶被停止，银行仍可以本票形式，照常放款給賣家，完成物業交易。因應黄馮和王潘事件，此舉有助緩業界憂慮，穩定樓宇市場買賣雙方的信心。

受惠疫苗獲廣泛接種；加上近乎零息環境持續，樓市自年初起呈顯著復甦跡象。各大銀行按揭取態一掃往年頹風，乘勢減息加回贈，力求搶佔市場分額，新買按揭現金回贈升至超過1.3%，由去年趨近零回贈低位顯著回升，展望樓市成交報復性反彈頭勢已如箭在弦。

置業人士申請按揭，一般須通過銀行壓力測試才能獲批貸款，其中租金收入可計作入息，協助「過關」。然而，租金收入不只限於傳統意義上的住宅放租，包括村屋安裝太陽能板、出租外牆安裝廣告牌、發射站等五項特殊租金收入，亦可計作入息，而且毋須如住宅租金般，以七折計算。

一手樓花付款方法可分為「建期」及「即供」兩類，選擇即供的買家，須於簽正式合約後指定限期内(一般為90至180天)，找清樓價尾數。值得留意，儘管樓花即供的成交期可長達半年，惟基於行政及技術等原因，銀行普遍把即供按揭申請日期，定於物業成交前三個月，出現錯配情況。

樓市「辣稅」增加入市負擔，部分人訴諸財技以合法避税，例如不少持有聯名物業的夫婦，其中一人會先於原有物業甩名，再以首置身分抽新樓，免繳15%從價印花稅(AVD)。惟於甩名程序上，税局及銀行處置手法大不同，或導致新樓按揭大失預算，今期詳述箇中伏位，助業主成功避稅及上會。

有讀者問，物業除名或轉名時，若以「送贈」形式進行，即以零樓價轉讓業權，能否豁免或减免印花税？答案是否定的。

隨英國「5+1」英國國民(海外)護照(BNO) Visa於1月底正式生效，移民問題再度引起全城熱議。事實上，若觀察英國地產市場，移民潮早已悄然來臨，近月很多港人已在英國各大城市置業，務求於移民潮推高樓價前入市。一線城市如倫敦、曼徹斯特等樓價被搶高後，最近位處倫敦通勤带的城市斯勞(Slough)，物業憑藉高企性價比，一躍成為市場新寵。

近期新盤銷情熾熱，不少準業主或考慮敍造高成數按揭，一圓置業美夢。稅單作為最可靠的入息證明，為申請高成数按揭時的必備文件，未能提供或面臨拒批風險。若情況迫切，可先提供強積金(MPF)供款紀錄「應急」，再盡快申請稅務超明書，向银行及按保公司補交。