【TU信貸評級】TU對私樓、居屋及房協樓申請按揭的影響 | 附信貸評級洗底教學

更新: 2024年1月24日

申請按揭，銀行會查閱申請人的信貸報告(TU)，主要目的是查閱申請人有沒有其他按揭或私人貸款，以及信貸評級。信貸評級怎樣影響按揭審批，信貸評級高低的人士，對於購買不同類型的物業，包括私樓、居屋、或房協資助房屋，在申請按揭上，又會遇到甚麼困難？本文會詳細分享。

信貸評級是甚麼？

TU即是由環聯（TransUnion）向財務機構提供的消費者信貸記錄報告，銀行及財務機構等環聯會員，每月都會遞交的消費者信貸賬戶記錄，環聯就會按照記錄內容，計算出消費者的信貸評分。另外TU亦會列出消費者相關的公眾紀錄，包括錢債訴訟、破產及清盤呈請等。

TU信貸評分有多少個等級？

信貸評分共分為10級，最高為A級，最低則是J級，以下是各等級的分數：

信貸等級	等級分數	評級
A	3,526至4,000分	良好
B	3,417至3,525分	良好
C	3,240至3,416分	良好
D	3,214至3,239分	一般
E	3,143至3,213分	一般
F	3,088至3,142分	一般
G	2,990至3,087分	欠佳
H	2,868至2,989分	欠佳
I	1,820至2,867分	瀕臨破產
J	1,000至1,819分	瀕臨破產

評分較低的客戶，有機會被銀行拒批按揭，即使獲批貸款，所負擔的息率都會較高。根據環聯數據顯示，A級借貸人在銀行的實際年利率約為4.8%，而次優信貸評級組別(即D、E、F級)的借貸人則可高達10.7%至19%以上。

TU信貸評分的影響因素

有三個主要因素會影響信貸評分，包括：

• 拖欠貸款或遲交咭數：如個人信貸報告上有逾期還款的記錄，即使只是遲了一日找咭數，其逾期還款的金額、欠款日期及還款日期。
• 查詢TU紀錄的數字：一旦申請信用咭或貸款，銀行及財務公司向TU查詢申請人的信貸紀錄。查詢數字越多越不利評分，特別是短期內太頻密的查詢，會令財務機構認為用戶有周轉困難，或不利貸款批核。
• 信貸額使用率：用戶尚未清還的信貸額，對比其所獲得總信貸額度，如果高於50％，或會影響信貸評分。

TU信貸評級洗底及提升方法

改善信貸評級不可一朝一夕，消費者應進行至少半年至一年的信貸監察，期間應定期作出以下行動：

• 每月在固定時間查看信貸報告，檢視最近的信貸活動變化從而改善不良信貸習慣。
• 如計劃有大額消費，可先向銀行申請提高信用咭信用額，盡量維持信貸額使用率在30%至50%
• 了解自己的借貸及還款能力，作好理財規劃，並且申請或停用信貸產品前，先了解行動對評分的影響
• 定期檢視信貸紀錄資料，如發現借貸或還款紀錄有錯漏，盡早更正
• 修正公眾紀錄中過時或錯誤的個人資料

TU信貸評級對私樓按揭的影響

TU評級A-F:

如果貸款人TU評級是A-F，基本上申請按揭是沒有問題，除非申請人曾經在該銀行「走數」，否則評級是A還是F，對按揭都沒多大影響。

有些客人很執着自己的信貸評級，但其實在申請貸款的角度，評級A或是B，其實對批核結果或息率是沒有分別。

TU評級G-H:

如果貸款人TU 評級是G或H，按揭成數是7成或以下，有些銀行尚可接受G或H，有些則需要加息、減回贈，有些銀行則直接拒絕，需要加擔保人。故此，這些級別的上車人士，建議多申請幾間銀行，以策萬全。

至於按揭成數是7成以上，需要再經按保審批。以筆者觀察客戶的個案，按保對於G或H級別人士拒批的機會很大，視乎低評級的原因，申請者有心理準備需要加擔保人。

有些個案評級低因有些很多年前遺忘了的信用咭每年仍在收年費，但咭主因不知情而沒有交費或取消信用咭。這類個案銀行或可酌情處理，但申請人都需要先付清所欠的咭數

TU評級I或以下：

如果評級是I或以下，很難找到銀行申請按揭，如果要經按保，更加困難。建議先處理好債務問題，每期準時還款，待評級慢慢回升至H或以上，再考慮上車置業。另外，申請人亦可向銀行申請預批「試水溫」。

TU信貸評級對未補地價居屋按揭的影響

由於未補地價居屋有政府做擔保人，故此銀行對於TU評級較為有彈性。筆者見過不少個案評級甚至是I,都可成功申請到按揭。不過，筆者不代表銀行立場，建議讀者如是低評級，先向銀行查詢能不能做按揭，才好簽臨約買樓。

TU信貸評級對房協樓按揭的影響

至於房協資助的未補地價房屋，由於如申請高成數按揭需要經按保，故此也是需要符合按保的批核標準。如上面所說，TU 最好不要低過F級。

破過產能不能申請按揭？

如果破過產但已有解除令，居屋可以申請按揭。但如果是私樓，破產解除後，也需要TU上升至合理水平才可以申請按揭。筆者見過有公務員，取得破產解除令後便急急買樓，TU評級仍是I或未有評級，結果被銀行拒批按揭。

破產令解除後，需要建立良好的信貸習慣，才可以令TU評級逐漸回升。比如話，先申請1至2張信用咭，利用信用咭作基本消費，然後準時還款，TU評級就會隨時間慢慢回升。破產解除後也要主動聯絡環聯信貸重啟自己的評級機制。

不過要留意，如果破產人士曾經在一間銀行有走數，或特別長的欠款紀錄，該銀行日後亦很大機會拒批前者的按揭。

參考文章：【破產按揭】破產人士如何部署上車做按揭？

如何得知自己的信貸評級？

申請按揭前，建議先查閱自己的信貸評級，可以到環聯信貸網站購買：www.transunion.hk

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