按揭預先批核成功但正式申請唔批? 一文睇清預批流程及優缺點

最後更新：26/03/24 @ 6:19 下午

上車是人生大事，很多置業人士以為自己是大公司僱員、收入穩過壓力測試及擁有固定收入，按揭申請便不成問題，結果卻臨門一腳撻Q，置業夢碎。不想喜事變憾事，準買家其實可以向銀行申請按揭預先批核，可以更掌握自己的還款能力及可負擔樓價，還可以鎖定按息。不過，有個案卻是成功通過預先審批，惟在正式申請時卻遭到拒絕，到底發生過甚麼事？

正式申請按揭遭拒

該名女客人早前向一間大型銀行申請了按揭預先批核，並且獲銀行批出。惟到客戶簽署臨時買賣合約之後，再到該銀行申請按揭，卻被拒諸門外。

理由是業主本身銀行的結餘不多，加上其兒子作為擔保人，雖然收入能通過供款佔入息比率DTI要求，但銀行戶口同樣是資金不足，令銀行質疑業主和擔保人如何負擔首期支出，從而拒絕按揭申請。

幸好，業主最後都在另一間銀行成功獲批按揭，順利上車。預按就會有類似的潛在風險，

按揭預批流程

目前只有少數銀行接受客人申請按揭預先批核，流程和正式按揭申請分別不大，只是申請人毋須真的買入單位，但就需要填妥銀行申請表格，遞交所需個人資料及文件，包括身份證明文件、近期住址證明、工作及入息證明；如果屬於非固定收入人士，一般須6個月的入息證明。並提供預計買入單位的資料，以便銀行進行物業估值及評估，銀行亦會查閱申請人的信貸資料和紀錄。

一般按揭預先批核，所需時間最快2星期左右有結果，但要視乎銀行當時處理的申請個案多寡，可能影響物業的成交期，準買家應預留足夠時間。

需要做預批的客戶

一般「靚料」客人，比如公務員、過到DTI、以前沒有銀行走數紀錄，按揭上基本都會獲批。惟部份客戶的確有實際需要做按揭預先批核，確保上到會，當中可能包括以下幾類客人：

• 現金糧但想借高成數（例如地盤工人，髮型師等）
• 自僱人士，或家族生意而想做高成數按揭
• 種種原因沒有最近一期稅單但想做高成數按揭
• 剛剛轉了工而大幅加薪，需要做高成數按揭
• 曾經破產或債務重組（IVA）而想做高成數按揭
• 問題物業：如有嚴重潛建，或凶宅
• 田土廳顯示種種業權問題：如樓契是核正副本、有法庭令、遺產貨、有送契紀錄等等

預批的優點

預批除了可以讓客戶更了解個人置業負擔能力外，如未尋覓到心儀單位，但又害怕銀行將會加息或加封頂位，做了預批便有機會鎖定按揭息口，不受加息影響，然後再安心尋找心水單位。

另外，預先批核結果有效期一般約為成功批出後1個月，買家於期限內成功洽購心儀單位，基本上只需要補交臨時買賣合約，毋須再向銀行遞交入息證明。

此外，亦要留意樓宇買賣成交期不能少於一個月，因田土廳文書日和註冊日可以相差一個月，業權需要一個月時間才可在田土廳確定。

預批的缺點

申請預批的不是「實客」，銀行處理或會滯後，首置客人要等有結果後才敢簽臨約，可能已錯過荀盤。

延伸閱讀：

• 首次置業，按揭預先批核的利與弊
• 按揭預先批核流程全面睇 揭真假預批之謎《星之谷專欄 – 經濟一週》
• 英國回流港人買樓　如何闖按揭難關？【星之谷專欄 – 東方日報】