買了樓但未成交，收到屋宇署維修令或驗樓令，責任屬誰？

2021年11月18日

Building Order

買樓簽了臨約後，如在成交期內，田土查冊突然出現了屋宇署的維修令，如合約沒有寫明由誰負責，便要跟據該維修令的「文書日記」去判斷責任。如文書日期在成交期之前，便是賣家負責。如是成交之後，便由買家負責。要留意是計算田土的文書日期，而不是註冊日期。

強制驗樓或驗窗不會註入田土，除非合約寫明，都當是買方負責，就算通告是在簽臨約前發生。

屋宇署維修令註上田土廳時，分「文書日期」和「註冊日期」

通常屋宇署的維修令，不外乎 Order 24 或 26。一般來說，26是指共同地方的修維，24 是指單位潛建清拆令。

當屋宇署正式出了維修令給大廈或潛建的單位時，會把order 註入田土廳。做土地查冊時，會見到有兩個日期，分別是文書日期和註冊日期。文書日期是指屋宇署出order的日期，註冊日期是註到上田土的日期。跟據田土廳的優先權準則，註冊日期需要在文書日期一個月之內發生才會有優先權。

買家簽了臨約後，如收到維修令，但該維修令在田土廳的文書日期是物業買賣成交日期之前發生，便是賣家責任，新買家可向賣家追討。

故此，簽約後等待成交前發現有維修令，不需要擔心會不會影響到業權責任。在成交前出現的維修令，一定是賣方責任。成交後一個月內出現的維修令，也有機會是賣方責任，只要文書日期是在成交日期之前便成。

如果成交期內發現了有維修令，雖然是賣方責任，但買方要日後向賣家追討也不一定容易。故此，發現有維修令後，應讓律師樓要求賣方把部份預計維修費stakehold在律師樓，而該預計維修費可以在買方付賣方樓價尾數中扣除。

強制驗樓或驗窗不會註入田土，因此除非合約寫明，都當是買方負責，就算通告是在驗臨約前發生。

如何得知大廈有沒有驗樓通告？有兩個方法可以查閱。其一是問大廈管理處或法團。也可以在屋宇署網頁查閱該大廈有沒有維修或驗樓公告。如果有的話，簽約前要和賣家傾妥由誰負責費用，否則成交後一律當是買家負責。