2017年9月25日
兩年前買樓上9成按揭的業主,普遍樓價都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按,因轉按再上按揭保險要再付按保費,感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險,現金回贈足夠找按揭保險費有餘,再加上舊保費refund和減了息,吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。
假設兩年前買樓400萬借了9成,利率 H+1.7%,當時按揭保險費大概94000,而家樓價升到510萬,餘下按揭貸款額356萬,轉按要再上按揭保險借7成。
先計算支出:
- 轉按再上按揭保險,要付按揭保險費,但保費有6折,保費合共 = 356萬 * 2.15% * 60% = $45,924
- 律師費 = $5300
總支出合共 = $51,224
再計算收入:
- 1.8% 銀行回贈 (以樓價6成計)= 510萬*60%*1.8% = $55,080
- 0.35% 星之谷獎賞(以最終貸款額計)= (356萬 - 55080)* 0.35% = $12,267
注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。
- 舊保費有 15% refund = 52000 *15% = $14 ,100
總收入合共 = $81,447
現金流 = $81447 - $51224 = $30,223 !
因此,就算再付按揭保險費去轉按,仍然是有錢落袋的。
此外,每年還可以慳利息,如果H按沒有觸及封頂位,由 H+1.7% 轉為 H+1.3%, 慳到 356萬 *0.4% = $14,000 利息。不過近期H按持續爆封頂位,會暫時感覺不到減息的效果。
客人反問:但如果我不轉按,等樓價升,升到我可以轉按借6成的話,便不需要付按揭保險費吧?
以上面例子,樓價需要升到$593萬才能6成轉按,即樓價要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到,但筆者假設未來幾年樓價跟隨通漲平穩上升,都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按,損失了接近7萬元利息。而且到時未必再有 H+1.3% 這樣低的轉按利息了。
還有最重要的是,舊保費refund限期是3年。等,未必著數。
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭