退休前再上車 申請按揭有甚麼要注意？

2023年4月21日

樓市有升有得跌，業主沒有水晶球，一個不慎睇錯樓市，隨時會「落錯車」。幸好去年樓市調整，就讓大眾多了一個重新上車機會，不過如果在人生下半場，特別是臨近告別職場之際，想置業安居，就要做好份準備。

臨近退休置業，申請按揭有甚麼要注意？

申請住宅按揭，最長還款期可以做30年，但根據不同的人齡、樓齡、物業種類等因素影響最終批出的年期。而大部份銀行用「75減人齡」計算按揭年期，如果按揭申請人臨近退休，即年齡可能已屆55，甚至60歲，這樣最長還款期可能只有20至25年，即使有銀行能容許「80減人齡」，也未能做到30年還款期。

申請人年紀大導致還款期短，對按揭有何影響？

一旦壓縮還款期，每月供款的總額就會增加，影響的就是每月供款與入息比率要求及壓力測試，如果壓力測試過不了關，獲批的貸款額或會有所不足。

如果想借得足，又想攤長還款期，有甚麼辦法？

買家可考慮選用發展商按揭，後者審批寬鬆，毋須計壓測，而且還款初期的息口都與銀行按揭計劃差不多。但要注意的是，發展商按揭的低息蜜月期基本會在2年後完結，屆時息口或高達5厘。

借了發展商按揭，2年後退休，轉按至銀行有甚麼需要注意？

自住物業轉按最多借8成，並且要繳交按揭保險費用。另外，業主亦要留意尚未清算的貸款額有多少，如果是高於屆時物業估值的8成，就有需要抬錢上會。

退休後也可用入息申請轉按？

如果業主已從工作崗位退下來，在申請轉按時，就要檢視有沒有其他的收入，例如是否在退休後繼續從事與前職業相關的工作；另外部份退休人士例如是公務員，可以「咬長糧」，有些銀行是可當入息計；又或者退休人士有其他物業收租，也可把租金計算收入，但要打折。否則沒有入息，未必能夠轉按去清還發展商按揭。

如何解決轉按時沒有入息的困境？

申請人可以考慮加入年輕的擔保人，銀行有機會根據較年輕的人士批核按揭，最長還款年期做到30年。而且擔保人的入息及債務會一併加進壓力測試，如果擔保人有穩定收入、沒有負債，計算壓測時可以幫到手。

另外，如果申請人有其他資產，可以考慮將其持有的資產申請資產水平按揭，最高借到4成，其餘差額就由事主的資金補上，變相事主需要填埔的資金空間就會減少。如果是流動性較高的資產。

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